Hôtel, local monovalent : c’est la jungle !

Parmi les nombreuses subtilités que propose le Code du Commerce, il y en a une qui empêche de dormir bien des hôteliers, locataires de leurs locaux : la notion de local monovalent.

De quoi parte-t-on ?

La monovalence d’un bien immobilier est une notion de droit commercial : les locaux “monovalents” sont des locaux construits en vue d’une seule utilisation selon l’article R. 145-10 du Code de Commerce à quoi s’ajoute un autre critère consistant dans l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l’exercice d’autres activités.

Sont donc généralement considérés comme monovalents les cinémas, les hôpitaux ou les hôtels. Ces locaux sont aménagés en conséquence, le matériel installé est spécialement prévu à l’usage unique des locaux. Mais la monovalente est également en vigueur pour les locaux ayant subis des travaux de transformation et d’aménagement affectant le bien à un nouvel usage unique.

Enfin pour rappel, l’immobilier commercial n’est pas de l’immobilier résidentiel…et ce n’est pas parce que le prix du m² s’envole dans votre ville que celui de votre commerce doit suivre cette tendance.

Maintenant que les choses sont claires, qu’elles sont les incidences sur les baux et les loyers de ces fameux locaux monovalents ?

Le local qui est considéré comme monovalent exclut de facto l’application de la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail. Cet état de fait à donc une incidence considérable aussi bien sur la valorisation locative du bien, que sur sa valeur vénale.

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Et c’est là que ça coince… !!

Prenons un exemple concret pour illustrer notre propos :
Imaginons un hôtel de centre-ville à Paris, Lyon ou encore Bordeaux et installé dans un immeuble construit au 18^e ou 19^e siècle comme il en existe des milliers dans ces cités historiques.

L’exploitant, locataire (le « preneur  ») de ces murs, décide d’entreprendre des travaux importants de réhabilitation, d’amélioration, de mise aux normes ou tout simplement d’embellissement à ses frais et ce, en ayant obtenu au préalable l’autorisation du propriétaire (le « bailleur »).

Des travaux comme le ravalement de façade, l’installation d’un ascenseur, de la climatisation, la modernisation de l’électricité, la mise aux normes incendie et d’accessibilité.

Bref, des investissements pour améliorer son « outil de travail » ce qui est une des règles de base de tout entrepreneur soucieux de pérenniser son activité, en particulier dans l’hôtellerie…

Arrivé à l’échéance de son bail, l’hôtelier demande le renouvellement de ce dernier à son propriétaire en respectant bien sûr les délais et la procédure en vigueur.

Jusque là tout va bien…

Le propriétaire accepte le principe du renouvellement du bail mais en profite également pour demander au locataire d’accepter une augmentation du loyer.

On peut considérer cela comme normal au regard de l’augmentation et de l’indexation des loyers qu’ils soient commerciaux ou non. Mais là où le régime spécial et autonome des locaux monovalents est une jungle sans merci, c’est que le propriétaire est en droit de demander une augmentation qui n’est ni contrainte, ni plafonnée et peut laisser libre cours à sa folie spéculative qui parfois peut atteindre des proportions démesurées !

C’est comme ça que notre hôtelier de centre-ville, installé dans son bel immeuble en pierre de taille, qu’il a rénové et amélioré à grands coups de centaines de milliers d’euros, se voit « proposer » par son propriétaire de multiplier son loyer par 3, 4 voire 5… !

Vous payez 2 000€/mois aujourd’hui… ? Et bien désormais vous paierez 6 000€/mois… !

Cela semble aberrant, irrationnel voire anachronique surtout au regard des récentes dispositions prises sur le plafonnement des loyers et l’indexation des loyers commerciaux qui visent à réguler et permettre aux commerçants de pérenniser leur activité en protégeant leur trésorerie rendues souvent exsangues ces dernières années de crise.

Aberrant et irrationnel oui, mais pourtant une situation bien concrète pour de nombreux hôteliers.

Certes il existe des méthodes de calcul pour déterminer la valeur locative d’un local monovalent qui reposent généralement sur les usages dans la branche d’activité.
En résumé, la définition de la valeur locative d’un bien monovalent de type hôtel repose sur une méthode consistant à appliquer un pourcentage aux recettes hors taxes. Ce pourcentage est en lien avec la classification du bien et son niveau de confort.

D’accord, mais pourquoi cette exception ? Pourquoi les locaux monovalents échappent-ils à la réglementation sur le plafonnement des loyers des baux commerciaux, ? Pourquoi les règles nouvelles ou plus anciennes qui encadrent l’indexation des loyers commerciaux ne s’appliquent-elles pas aux locaux commerciaux monovalents ?

Réponse : c’est comme ça et puis c’est tout !

Et bien non !! On ne peut pas continuer à fermer les yeux sur ce régime spécial qui laisse libre cours aux envies spéculatives des propriétaires-bailleurs qui voient une opportunité de gagner de l’argent facilement sans investir tout en faisant fi des conséquences parfois dramatiques sur la santé financière du professionnel qui occupe leurs locaux.

Pour l’hôtelier, c’est souvent le TRIPLE PEINE :

• il finance seul des travaux qui vont améliorer son outil de travail mais qui vont également valoriser le bâtiment qui ne lui appartient pas,
• l’ensemble des équipements installés (ascenseur, climatisation, etc…) resteront la propriété du bailleur à la fin du bail,
• et alors que ces travaux vont permettre à l’hôtelier d’améliorer ses résultats en proposant plus de services et de confort, voire lui permettre de changer de classement hôtelier et qu’il va naturellement voir son chiffre d’affaire croitre, c’est là que le propriétaire arrive en réclamant une augmentation du loyer basée sur ce chiffre d’affaire croissant.

Mais qu’a-t-il fait ce propriétaire pour se permettre de venir réclamer son soit-disant dû sur la base du travail et des investissements d’un professionnel ? Quelle légitimité a-t-il pour justifier de multiplier le loyer par 3 ou 4 sous prétexte que son locataire est un bon hôtelier et un bon gestionnaire et que son affaire prospère ? Comment a-t-il contribuer à l’amélioration des résultats de l’hôtelier ?

Il n’existe aucune justification rationnelle qui justifie de tels débordements. Tout repose sur une jurisprudence qui est quasi-systématiquement en faveur du bailleur.

A l’heure actuelle, en 2022, là où tout le monde (ou presque) s’accorde pour dire qu’il est urgent de protéger nos entreprises et en particulier les TPE/PME qui constituent la très grande majorité des hôtels indépendants, urgent de protéger les emplois de ces entreprises voire de leur donner les moyens d’embaucher plus. Au moment où nous sommes confrontés à une crise économique et sociale majeure face à laquelle les initiatives se multiplient pour préserver et protéger ceux qui travaillent, ceux qui investissent pour créer de la richesse, il persiste quelques « jungles » où la loi du plus fort règne encore et ce, pour satisfaire le besoin de s’enrichir de quelques uns.

Cette notion de local monovalent peut prévaloir pour un bâtiment sorti de terre et construit dès l’origine pour une seule utilisation mais elle n’a aucun sens pour tous ces commerces, - et oui un hôtel est un commerce comme les autres - qui sont installés dans des locaux dont personne ne peut prouver qu’ils aient été construits à l’origine pour accueillir telle ou telle activité.

Il est urgent que nos législateurs se saisissent de ce qui peut paraitre comme anecdotique pour beaucoup mais peut être synonyme de situations dramatiques et définitives pour beaucoup de professionnels de l’hôtellerie.

A propos de l’auteur : Article fourni gracieusement par Jean-Philippe Burgeat, Président du Club Hôtelier Bordeaux Métropole Président Délégué à l’Hôtellerie UMIH33 .