Meublés de tourisme professionnels : Quel plan d’action pour les propriétaires suite à la décision de la Cour de Justice de l’UE ?
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Ce mardi 22 septembre 2020, la CJUE (Cour de Justice de l’Union Européenne) a rendu un arrêt qui a fait grand bruit dans l’affaire dite « Airbnb ».
Une décision de justice qui concerne Airbnb ou les bailleurs ?
En réalité, l’arrêt en question concerne directement les bailleurs qui mettent en location des meublés de tourisme sur toutes les plateformes web (Airbnb, Abritel pour n’en citer que 2 parmi d’autres). Les plateformes ne sont qu’indirectement concernées par cet arrêt. Pour les amateurs de lectures juridiques,l’arrêt complet est disponible sur le site de la CJUE.
Le point essentiel de cet arrêt réside dans le fait que la réglementation française s’applique bien en fonction de l’usage et de la destination du bien – au sens de l’urbanisme. Ainsi en France, il existe 2 usages : habitation et « autre qu’habitation » et 5 destinations possibles : habitation, commerce, autre tertiaire, exploitation agricole & service public. (Détail des destinations ici)
Sans rentrer dans le détail juridique, cet arrêt confirme en majeure partie la réglementation française actuelle. Ainsi, tous les acteurs de ce marché et notamment les sociétés dites « conciergerie Airbnb » doivent rapidement faire une revue règlementaire de leur parc.
Conciergeries Airbnb : ce que vous devriez rapidement faire
Tout d’abord, mon conseil est de rapidement faire l’inventaire des biens sous gestion. Il s’agira de vérifier avec les propriétaires quel est l’usage et la destination des biens, au sens de l’urbanisme.
Une fois cet usage déterminé, vous serez en mesure d’appliquer la bonne approche pour tous les biens gérés.
1/ Si l’usage du bien est « habitation », alors la règlementation française vous laisse 4 choix possibles :
Deux choix sont réalistes :
- Limiter la location courte durée à 120 jours par an et ce sur toutes les plateformes confondues.
- Proposer le bien exclusivement en bail mobilité (c’est-à-dire pour des séjours de 30 jours et plus) N’oubliez pas de respecter le plafonnement des loyers dans les communes où c’est applicable : à date Paris, Lille et 2 communes limitrophes.
Deux autres choix sont théoriquement possibles, mais très difficile à mettre en place :
- Gérer le bien comme une chambre / maison d’hôte. En réalité cette option n’est pas applicable aux conciergeries, car justement c’est au propriétaire de fournir les prestations dans le cadre d’une chambre d’hôte et non à un tiers.
- Se lancer dans la procédure de changement d’usage. Dans les communes soumises à compensation obligatoire (Paris, petite couronne, villes de plus de 200.000 habitants) cette procédure est complexe et onéreuse. Mais dans d’autres villes touristiques (littoral, stations thermales …) elle peut tout à fait être envisagée.
2/ Si l’usage du bien est autre qu’habitation, alors il faut déterminer sa destination (toujours au sens de l’urbanisme, voire plus haut).
Pour toutes les destinations de type commerces, bureaux, entrepôt … vous avez tout intérêt à conseiller au propriétaire de faire les démarches nécessaires au changement de sous-destination, vers la sous-destination « Autre hébergements touristiques ».
Certes, des documents seront à remplir et une procédure à suivre, mais le coût et temps passé sur celle-ci est sans commune mesure avec la procédure de changement d’usage quand le bien est résidentiel.
Et outre le fait que le propriétaire sera en règle avec la réglementation (essentiel), vous en tant que professionnels aurez fait preuve de diligence et maîtrise du sujet (crucial).
Et quid de la baisse du marché subie en 2020 ?
En effet, le marché du meublé de tourisme a subi un sérieux contre-coup en 2020, comme tout le tourisme (variable selon les régions et destinations). De plus, dans les métropoles, de nombreux biens ont quitté ce marché pour revenir sur le marché de la location classique (étudiante ou à l’année).
Pour autant, il ne faudrait surtout pas se dire qu’avec moins de « concurrence » vous pouvez faire l’impasse sur la régularisation des biens. Au contraire, profitez du calme probable de l’activité sur l’automne-hiver 2020/20, pour travailler de concert avec vos propriétaires sur les sujets réglementaires.
Et ainsi être fin prêt pour la haute saison 2021 – qui on l’espère tous, sera performante.
Pour clôturer cet article, laissez-moi vous souhaiter Bon courage à tous, et tenez bon cet hiver. Le marché repartira à un moment et ceux qui seront les plus professionnels sur tous les aspects (hygiène, réglementaire, accueil des voyageurs, marketing, distribution multi-canal …), récolteront les fruits de la relance le moment venu.
 | A propos de l’auteur : Article fourni gracieusement par Vasilije Budimlija, Fondateur d’OptiRental, cabinet de conseil spécialiste de la distribution digitale pour les hébergeurs indépendants : hôteliers, gestionnaires de meublés de tourisme, hébergeurs alternatifs …. Chez OptiRental, on fait cohabiter ventes directes et l’optimisation des ventes OTA – mais toujours au bénéfice de l’hébergeur. Également réfèrent hébergeurs au sein de Relance Tourisme, collectif de 40 start-ups de la Travel Tech. Notre collectif est au service de tous les acteurs du tourisme : Hébergeurs, Restaurateurs, Prestataires d’activités et Organismes publics (OT, CDT & CRT). |
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