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jeudi 21 juin 2018

Communiqué : Foncière des Régions : résultats annuels 2017 marqués par le succès d’une croissance européenne

 
 

« Avec des indicateurs opérationnels, financiers, sociaux et environnementaux en croissance, Foncière des Régions réalise une année exceptionnelle. Toujours plus présent sur les métropoles européennes, innovant et proche de ses clients, et s’appuyant sur d’importantes réserves de croissance, le Groupe a toutes les clés pour poursuivre son développement européen. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Foncière des Régions

Très bons résultats 2017 : le succès d’une croissance européenne
21 Md€ de patrimoine (+2 Md€ sur un an) centré sur les Grandes Métropoles européennes

  • 1,8 Md€ d’investissements réalisés, sources de croissance et de création de valeur
  • Intensification du développement européen en Hôtels, à Berlin, Barcelone et Madrid
  • Poursuite des acquisitions en Résidentiel à Berlin avec plus de 40% de réversion locative
  • Accélération des ventes d’actifs : 1,4 Md€ de cessions, avec 8% de marge

Encore plus proches de nos clients

  • Une stratégie plébiscitée par les clients : 113 000 m² de nouveaux baux signés en Bureaux ; taux d’occupation du patrimoine de près de 98%
  • Nouvelle offre de bureaux flexibles et coworking : premières ouvertures à Paris et Marseille
  • Lancement d’une nouvelle offre de coliving en Allemagne

Succès du pipeline de développement, moteur de la croissance

  • 12 actifs livrés, 89 000 m² de bureaux et 683 chambres d’hôtels, d’ores et déjà loués à 98%
  • 50% de création de valeur ; conditions locatives supérieures aux attentes
  • Un pipeline déjà renouvelé, à 5,1 Md€, en hausse de 28% sur un an

Forte croissance des résultats financiers

  • Croissance de la valeur du patrimoine de 6,2% à périmètre constant
  • ANR EPRA en forte hausse de 19% à 7,1 Md€ (94,5€ par action)
  • LTV réduite de 4,2 points, à 40%
  • Accélération de la croissance des loyers sur l’ensemble de nos marchés
  • Résultat Net Récurrent : +10% à 391 M€ (5,31€ par action)

Perspectives 2018 favorables

  • Croissance du dividende proposé de 2,3%, à 4,50€ par action1
  • Accélération du pipeline : 900 M€ de nouveaux projets envisagés pour 2018
  • Objectif d’une croissance de l’EPRA Earnings 2018 par action de l’ordre de 3%

Un patrimoine de 21 Md€, centré sur les Grandes Métropoles européennes
Foncière des Régions détient un patrimoine de 21 Md€ (13 Md€ Part du Groupe), en croissance de 10% sur un an, centré sur les grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin et Milan (62% du patrimoine). Avec le souci d’être toujours plus proche de ses clients, Foncière des Régions déploie une stratégie partenariale forte et de long terme avec les territoires et les utilisateurs (Suez, Thales, Dassault
Systèmes, Orange, EDF, Vinci, Eiffage, AccorHotels, Telecom Italia…). Investisseur et développeur agissant en amont et en aval de la chaine de valeur immobilière, le groupe s’appuie notamment sur un pipeline de développement européen de 5,1 Md€ (+28% sur un an) pour poursuivre sa croissance.

Focus sur les Grandes Métropoles européennes
Opérateur immobilier européen leader sur ses marchés, Foncière des Régions a solidifié en 2017 son ancrage dans les grandes villes européennes. 1,8 Md€ d’investissements ont été réalisés, principalement à Paris et Milan, en Bureaux, à Berlin, en Résidentiel, et à Barcelone et Madrid, en Hôtels. Réalisés dans de très bonnes conditions (rendement moyen des acquisitions de 5,0% ; prix moyen des logements acquis principalement dans le centre de Berlin, de 2 010€/m²), ces investissements viendront alimenter la croissance future.

Dans le même temps, 1,4 Md€ de cessions d’actifs ont été sécurisés, avec une marge moyenne de 8%, renforçant le positionnement qualitatif du patrimoine. Ainsi, Foncière des Régions a réduit de moitié son exposition à Telecom Italia, en Italie. De même, la part des bureaux non core en France est divisée par deux, à 5%. Dans le même temps, le groupe accélère sa sortie des activités non stratégiques (Commerces en France et Italie, Résidentiel en France), qui ne représentent plus que 6% du patrimoine.

Encore plus proches de nos clients
Innovante et à l’écoute des attentes de ses clients, Foncière des Régions continue de compléter son offre immobilière et d’étoffer ses services, fidèle à sa logique d’expertise 360° sur l’ensemble de ses métiers.

En Bureaux France, afin d’accompagner les utilisateurs et de répondre toujours mieux à leur besoin de flexibilité, Foncière des Régions a ouvert ses premiers espaces de bureaux flexibles et de coworking à Paris 8e et Marseille-Euromed. Le groupe se donne comme objectif d’ouvrir plus de 70 000 m² de ces espaces en Europe d’ici à fin 2022.

En Résidentiel Allemagne, sa politique d’asset management et la nouvelle activité de développement permettront d’élargir le parcours immobilier des locataires en proposant notamment des appartements meublés, des logements avec services ou encore spécialement conçus pour la colocation (coliving).

D’ici 2022, cette offre se sera étoffée de 3 000 chambres dans les quartiers les plus dynamiques de Berlin. Ces nouvelles activités participeront également à la croissance des résultats. Le profit attendu sur les espaces flexibles et de coworking est supérieur de 30% au loyer équivalent. En Allemagne, les revenus des logements en colocation dépassent de plus de 50% ceux des logements traditionnels.

Succès du pipeline de développement, moteur de la croissance
En cohérence avec un marché locatif privilégiant les immeubles neufs et forte d’un track record très solide, Foncière des Régions a poursuivi ses investissements sur ses projets de développement.

En 2017, pas moins de 12 actifs ont été livrés, représentant 89 000 m² de bureaux et 683 chambres d’hôtels.

En Bureaux par exemple, le groupe a notamment livré l’immeuble Silex1 (10 700 m²), nouvelle référence d’actif prime dans le QCA lyonnais, en face de la gare Part-Dieu et loué notamment à BNP Paribas et Nextdoor. A Issy-les-Moulineaux, l’immeuble EDO (10 800 m²), totalement restructuré après le départ de son locataire, est devenu le nouveau siège d’un des leaders de la mobilité urbaine, Transdev. De même, à Milan, les équipes d’Amundi se regrouperont dans leur nouveau siège de 8 300 m², via Cernaia, que le groupe a livré en décembre dernier.

Immeubles intelligents, aux meilleurs standards environnementaux et plébiscités par les utilisateurs (avec un taux d’occupation d’ores et déjà de 98%), ces développements viennent renforcer l’ancrage du groupe sur ses localisations stratégiques et améliorent la qualité du patrimoine. Ils sont également un formidable moteur de croissance. La création de valeur des actifs livrés en 2017 atteint ainsi près de 50%, et les loyers des bureaux loués sont supérieurs de près de 10% aux prévisions.

La croissance de 28% du pipeline, à 5,1 Md€ en bureaux, logements et hôtels, alimente les ambitions de développement du groupe. En Résidentiel allemand, Foncière des Régions a notamment lancé cette année une activité de développement afin de proposer au marché des logements neufs et adaptés à la demande. Un pipeline de 488 M€ de projets, soit une capacité de construction de plus de 2 300 logements situés essentiellement à Berlin, a été identifié sur le patrimoine existant.

Hôtels : intensification du développement européen et accélération de la croissance
Leader de l’immobilier hôtelier en Europe et partenaire privilégié des grands opérateurs du secteur, Foncière des Régions s’appuie sur un positionnement unique d’opérateur immobilier hôtelier intégré et agile, capable de se positionner à l’acquisition, comme sur les développements, en bail, comme en murs et fonds.

En 2017, Foncière des Régions a étendu son emprise européenne aux grandes métropoles espagnoles avec l’acquisition pour 559 M€ de 17 hôtels 4* et 5* (3 335 chambres ; 167 K€/chambres), situés à 80% à Madrid et Barcelone. Le groupe atteint ainsi une taille critique sur un marché espagnol en plein essor (Revpar 2017 en croissance de 9% - source STR) et noue de nouveaux partenariats avec les principales enseignes espagnoles. A fin 2017, la valorisation du portefeuille gagnait déjà 7% à périmètre constant.

Une nouvelle étape du partenariat avec NH Hotels a également été franchie, en signant l’acquisition d’options d’achat de 4 hôtels à Berlin, Hambourg, Amsterdam et Amersfoort, totalisant 630 chambres. Les options seront exercées courant 2018 pour un investissement total de 111 M€ (177 K€/chambre) et un rendement locatif de 5,7% (dont 5,1% sur la base du loyer minimum garanti). Ces hôtels 4* situés en centreville bénéficient d’une forte rentabilité (marge d’Ebitdar supérieure à 50% en moyenne) et consolident la présence dans les Grandes Métropoles européennes. Avec 11 hôtels NH en Europe, Foncière des Régions deviendra le 1er bailleur de NH, l’un des principaux groupes hôteliers européens.

Fusion Foncière des Murs-FDM Management pour accélérer l’expansion européenne en hôtels
Les évolutions structurelles du marché de l’hôtellerie en Europe ces dernières années et les modifications des modes de détention des opérateurs ont accru les opportunités d’investissement en murs et fonds et les besoins d’être un acteur global aux capacités d’asset management renforcées.

En 2014, anticipant ces transformations, Foncière des Régions initie la création de FDM Management, véhicule dédié à l’investissement en hôtels en murs et fonds. FDM Management est alors détenue à 40,7% par Foncière des Murs, filiale de Foncière des Régions (à 50%) spécialisée en hôtels en bail.

Depuis, FDM Management a constitué un patrimoine prime de 1,3 Md€ d’hôtels 4-5* principalement dans les grandes métropoles d’Allemagne (en particulier Berlin) et du Nord de la France.

Forts de ce succès et afin d’accroître les capacités de croissance, Foncière des Murs et FDM Management ont fusionné en janvier 2018. Foncière des Régions, unique associé commandité de Foncière des Murs, en conserve le contrôle et détient 42% du capital de sa filiale.

Avec cette fusion, Foncière des Régions assoit son statut de leader de l’investissement hôtelier en Europe, avec un patrimoine hôtelier de 4,8 Md€ et 44 445 chambres, à 68% d’hôtels haut et milieu de gamme et disposant d’une exposition géographique et clients homogènes.

Le groupe affirme également son statut de partenaire privilégié des opérateurs et des gestionnaires hôteliers en Europe, en tant qu’interlocuteur unique, présent sur l’ensemble de la chaine de valeur immobilière hôtelière.

Ce ne sont pas moins de 18 opérateurs et 28 marques que le groupe accompagne dans leur stratégie de développement, parmi lesquels AccorHotels, B&B, Carlson-Rezidor, InterContinental, Starwood-Marriott, NH, Motel One, Meininger, etc.

Très bonne performance opérationnelle, sur l’ensemble de ses marchés
Dans un environnement locatif en croissance sur l’ensemble de nos marchés, les loyers accélèrent leur reprise à +2,0% à périmètre constant sur l’année (589 M€ PdG et 927 M€ à 100%). Près de 40% de cette croissance provient de l’impact positif des renouvellements de baux, essentiellement en Résidentiel Allemagne.

Les mouvements stratégiques opérés ces dernières années portent leurs fruits. Les loyers des bureaux à Milan augmentent ainsi de 2,4% à périmètre constant (vs 1,1% en moyenne sur les Bureaux Italie), et les revenus du portefeuille de logements à Berlin s’accroissent de 5,8% sur la période (vs 4,2% sur l’ensemble du portefeuille Résidentiel allemand).

Sa forte orientation client, associée à une politique d’innovation pertinente et sélective et à sa culture partenariale historique, permet à Foncière des Régions d’afficher un taux d’occupation historiquement élevé, et à nouveau en progression de 1,2 pt, à 97,9%.

2017 , M€ Loyers
à 100%
Loyers
Part du Groupe
Variation Variation à
périmètre constant
Taux
d’occupation
Durée résiduelle
ferme des baux
Bureaux - France 27 2,1 246,9 -1,1% +1,0% 97,4% 5,0 ans
Bureaux - Italie 187 87,3 -5,4% +1,1% 97,2% 7,6 ans
Residentiel allemand 230,1 144,2 +9,6% +4,2% 98,4% n.a.
Hôtels en Europe 174,1 76,8 +29,5% +3,2% 100,0% 11,2 ans
Activités stratégiques 863,4 555,2 +4,2% +2,1% 98,0% 6,6 ans
Non stratégique (Résidentiel
France, Commerce France &
Italie)
64,1 33,8 -18,8% n.a. n.a. n.a.
Total 927,4 588,9 +2,5% +2,0% 97,9% 6,6 ans

La valorisation du patrimoine bénéficie à plein des choix stratégiques
Le patrimoine, de 21,2 Md€ fin 2017 (12,8 Md€ PdG), progresse de 2 Md€ sur un an grâce principalement aux investissements réalisés (0,5 Md€ net des cessions) et à l’accroissement des valeurs d’actifs, de 1 Md€. A périmètre constant, la hausse atteint 6,2% sur un an, dans un contexte favorable de compression des taux d’intérêt mais également grâce aux choix stratégiques de Foncière des Régions :

  • Renforcement du pipeline de développement : +28% à périmètre constant sur les valeurs des livraisons en Bureaux France en 2017 (soit une création de valeur totale de 50%) ;
  • Concentration de l’exposition italienne à Milan (64% du patrimoine Italien) : +5% de valeur à périmètre constant sur les bureaux milanais ;
  • Intensification de la part de Berlin, en Résidentiel (55% du patrimoine Résidentiel allemand) : gain de 17% à périmètre constant sur le portefeuille berlinois ;
  • Hausse de l’exposition européenne en Hôtels : +7% sur le portefeuille espagnol.

Valeur du patrimoine de Foncière des Régions à fin 2017

M€, Hors Droits ) Valeur
2016
100%
Valeur
2017
100%
Valeur
2017 PdG
Var.
12 mois à
périmètre constant
Ren-
dement
2017
En %
du patri-
moine
Bureaux France 6 183 6 351 5 412 5,4% 5,3% 42%
Bureaux Italie 3 711 3 937 1 738 2,3% 5,5% 14%
Résidentie l Allemagne 4 004 4 957 3 114 15,0% 4,7% 24%
Hôtels en Europe 3 842 4 807 1 783 4,3% 5,5% 14%
Total activités stratégiques 17 740 20 053 12 047 6,8% 5,2% 94%
Non stratégique
(Résidentiel
France,
Commerces
France
& Italie)
1 499 1 102 737 - 3,3% 5,0% 6%
Patrimoine total 19 240 21 154 12 784 6,2% 5,2% 100%

Forte croissance des résultats financiers
Une avancée majeure dans l’amélioration du profil de dette
Noté BBB, perspectives stables, par S&P depuis juillet 2015, le groupe a franchi une nouvelle étape dans l’amélioration de son profil financier. La LTV atteint un niveau historiquement bas de 40,4%, en diminution de 5,0 points sur deux ans (-4,2 points en 2017). Dans le même temps, la gestion dynamique des financements a permis d’allonger la maturité de la dette, à 6,2 ans contre 5 ans fin 2015, et d’en réduire le coût, à 1,87% vs 2,80% fin 2015 (2,21% fin 2016).

Dans un environnement financier volatil, Foncière des Régions peut s’appuyer sur une dette diversifiée (55% de dettes unsecured) alliant flexibilité, sécurité et optimisation du coût. L’ICR s’améliore à nouveau, à 4,4 vs 3,0 en 2015 (et 3,6 en 2016).

Croissance de 10% du Résultat Net Récurrent, à 391 M€
Bénéficiant de la bonne dynamique locative et d’investissement, ainsi que de la réduction du coût de la dette, le Résultat Net Récurrent atteint 391 M€, et gagne ainsi 10% sur un an, contre un objectif (relevé en juillet 2017) de plus de 7%.

Par action, le Résultat Net Récurrent ressort à 5,31€, en croissance de 1% sur un an, suite à l’émission d’actions nouvelles issues de l’augmentation de capital de janvier 2017, destinée à financer l’acquisition d’un portefeuille hôtelier en Espagne et le pipeline de développement. L’EPRA Earnings, s’élève quant à lui à 358 M€, en progression de 9% sur un an, et à 4,86€/action. Enfin, le bénéfice net ressort à 914 M€, en croissance de 17% sur un an.

Ces résultats, de très bonne qualité, s’inscrivent dans une dynamique de réduction du levier, de 4,2 points en un an, et de poursuite de l’amélioration de la qualité du patrimoine (73% de Bureaux France verts, contre 65% fin 2016 ; 64% d’actifs à Milan en Italie vs 53% ; 55% de Résidentiel à Berlin, vs 48%).

Croissance de 2,3% du dividende proposé, à 4,50 € par action
Fidèle à sa politique de croissance pérenne du dividende, en phase avec l’évolution de ses résultats, le groupe proposera au vote de l’Assemblée Générale du 19 avril prochain, un dividende de 4,50€ par action, en croissance de 2,3% sur un an. Au cours de clôture du 13 février 2018, le rendement du dividende ressort à 5,2%.

ANR EPRA en progression de 19% et de 1,1 Md€
En 2017, Foncière des Régions a pu à nouveau compter sur la fidélité de ses actionnaires pour financier son développement européen. Ce sont ainsi 470 M€ de fonds propres qui ont été créés sur l’exercice, via l’augmentation de capital de janvier 2017 (de 400 M€) et l’apport d’actions FDL, filiale de Résidentiel France, en contrepartie d’actions nouvelles Foncière des Régions, précédemment à sa sortie de la cote.

L’augmentation des fonds propres, la croissance soutenue du Résultat Net Récurrent et la progression de 6,2% (soit 627 M€ PdG) des valeurs d’actifs à périmètre constant, permettent une forte croissance de l’ANR EPRA de 19% sur un an, à 7,1 Md€ (6,5 Md€ en Triple Net EPRA, soit +22%).

Par action, et compte tenu de l’augmentation de capital, l’ANR EPRA atteint 94,5€, en gain de 9% sur un an (86,3€ en Triple Net EPRA, soit +12%).

Nomination de Dominique Ozanne comme Directeur Général Délégué de Foncière des Régions
Le 14 février, le Conseil d’administration a nommé Dominique Ozanne Directeur Général Délégué du Groupe pour un mandat de 4 ans. En parallèle de ses responsabilités de Directeur Général Hotels, il vient donc compléter la Direction Générale du groupe composée d’Olivier Estève, également Directeur Général Délégué, et de Christophe Kullmann, Directeur Général.

Diplômé de l’ESTP et d’HEC et âgé de 39 ans, Dominique Ozanne a rejoint Foncière des Régions en 2003 et en dirige l’activité hôtelière depuis 2011. Il a contribué à faire de ce secteur porteur un pilier stratégique de Foncière des Régions qui se positionne aujourd’hui comme le leader de l’investissement hôtelier en Europe.

Perspectives 2018 favorables
Grâce à des équipes de qualité, mobilisées au plus près du client en Europe, Foncière des Régions aborde 2018 avec des capacités de croissance renforcées et un bilan particulièrement sain.

Portée par un couple rendement-risque qui s’est montré optimal sur la durée, la dynamique de pipeline de développement devrait rester soutenue. En 2018, Foncière des Régions envisage de lancer 900 M€ de nouveaux projets en Bureaux, amenant le pipeline engagé en Bureaux à plus de 1,3 Md€ d’ici la fin d’année (soit +80% sur un an).

En 2018, dans un environnement locatif favorable sur l’ensemble de ses marchés, le groupe se donne pour objectif une progression des loyers à périmètre constant de l’ordre de 2,5% et une croissance de son EPRA Earnings par action de l’ordre de 3%.

A moyen terme, avec l’ambition confortée d’être l’opérateur intégré leader en Europe, le groupe peut s’appuyer sur des réserves de croissance uniques, à Paris (1 Md€ de bureaux loués à Orange, à fort potentiel de valorisation), à Milan (110 000 m² de réserves foncières sur Symbiosis), comme à Berlin (150 000 m² sur Alexanderplatz).

Foncière des Régions, co-créateur d’histoires immobilières
Acteur de référence de l’immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d’une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 21 Md€ (13 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l’Allemagne et l’Italie, Foncière des Régions est aujourd’hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu’elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l’immobilier de demain.
Foncière des Régions est engagée principalement aux côtés des Grands Comptes (Orange, Suez Environnement, Edf, Dassault Systèmes, Thales, Eiffage…) sur le marché des Bureaux. Le groupe déploie également son activité, de façon pionnière et pertinente, sur deux autres secteurs stratégiques que sont le Résidentiel en Allemagne et l’Hôtellerie en Europe.
Le titre Foncière des Régions est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - FDR), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices éthiques ESG FTSE4 Good, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Oekom, Ethibel et Gaïa.
Foncière des Régions est notée BBB / Stable par Standard and Poor’s.

 
 
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