Le marché hôtelier allemand repart à la hausse en 2021

Après une baisse significative en 2020, la valeur des hôtels investissables en Allemagne a de nouveau augmenté l’année dernière. Selon les calculs d’Union Investment et de bulwiengesa, le marché hôtelier institutionnel allemand valait 55,7 milliards d’euros fin 2021, soit une hausse de 6,9 ​​% par rapport au chiffre révisé de l’année précédente (52,1 milliards d’euros). « Le taux de croissance est revenu à la moyenne d’avant la pandémie. Il y a des signes encourageants de reprise sur le marché hôtelier allemand, avec une croissance supérieure à la moyenne dans les segments traditionnellement considérés comme plus résistants à la crise, dans le segment économique/économique, dans les hôtels de marque et également parmi les modèles d’opérateurs tels que les appartements avec services », a déclaré Andreas Löcher, responsable de l’Investment Management Hospitality chez Union Investment.

Outre le nombre croissant de nouveaux hôtels et d’appartements avec services, souvent de marque, l’un des principaux moteurs de la croissance est le vif intérêt des investisseurs institutionnels pour les propriétés en dehors des grandes villes allemandes. "Environ la moitié de toutes les chambres d’hôtel en Allemagne sont désormais sur le radar des investisseurs institutionnels", a déclaré Dierk Freitag, associé chez bulwiengesa AG. Il y a cependant encore des réticences à acheter, car la situation de l’hôtellerie reste difficile. L’escalade des coûts d’exploitation et les pénuries de personnel causent des problèmes à de nombreux hôtels, en plus des faibles taux d’occupation. Les risques géopolitiques retardent également la planification et la construction de nouveaux hôtels.

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Nous nous attendons à ce que les valeurs marchandes augmentent encore l’année prochaine. Avec l’augmentation des coûts de construction et de financement, cette hausse est moins susceptible de résulter d’une augmentation de l’offre (effet quantité) qu’en 2021. La puissance économique croissante des fournisseurs existants (effet performance) jouera un rôle plus important, avec des prix des chambres en hausse et des les entreprises deviennent de plus en plus numériques et durables avec moins de personnel, tandis que les portefeuilles sont plus diversifiés, a déclaré Freitag.

En raison de la pandémie, très peu d’hôtels ont obtenu de bons résultats en 2021, le RevPAR étant nettement inférieur aux niveaux pré-coronavirus dans toute l’Allemagne. Comme l’année précédente, cela a eu un impact négatif significatif sur la performance du marché. « Cependant, nous constatons une tendance clairement positive, qui s’applique également aux hôtels de notre propre portefeuille. Tant en Allemagne qu’à l’étranger, nous recherchons donc des hôtels avec une forte fidélité à la marque, en particulier dans le segment des hôtels d’affaires. Nous nous concentrons sur deux domaines clés : les propriétés existantes avec des opérateurs solvables et des concepts durables dans les grandes villes, et les propriétés dans les destinations de vacances à forte demande intérieure », a déclaré Andreas Löcher. Les destinations européennes ne devraient pas commencer à bénéficier du tourisme international avant 2023, compte tenu de la guerre en Ukraine.

L’analyse du marché au niveau régional a révélé des augmentations de valeur supérieures à la moyenne dans les villes de moins de 500 000 habitants. De nombreuses petites et moyennes villes et régions de vacances ont connu des niveaux de demande touristique relativement élevés en 2021, ce qui a eu un impact positif sur l’industrie hôtelière locale. En conséquence, davantage d’hôtels sont planifiés et construits dans ces endroits, et les propriétés existantes se vendent bien.

En tenant compte des effets quantité et performance 2021, la valeur d’une chambre d’hôtel en Allemagne était d’environ 138 400 euros (+5,7%) en moyenne. C’est encore environ 10 000 EUR de moins qu’en 2019, mais 7 500 EUR de plus qu’en 2020. La valeur théorique d’une chambre d’hôtel varie en moyenne de 127 500 EUR dans le segment budget/économique à 235 500 EUR par chambre dans l’hôtellerie haut de gamme.

Alors que tous les segments ont enregistré de légères hausses, les augmentations ont été supérieures à la moyenne dans le segment de l’hôtellerie économique (hausse de valeur de 7,2 %) car les prestataires correspondants ont relativement bien performé en 2021 et ce segment de marché s’est développé plus fortement que les autres segments. En particulier, les opérateurs B&B et Whitbread/Premier Inn ont considérablement augmenté la taille de leur portefeuille hôtelier en Allemagne au cours des deux dernières années, en partie en louant de nouvelles propriétés et en acquérant des hôtels existants. Le segment des appartements avec services, considéré comme relativement résistant à la crise, a également contribué à la performance globale positive.

Un marché des transactions toujours en berne

En 2021, frappée par la pandémie, le taux de transaction (rapport de la taille du marché aux transactions) sur le marché de l’hôtellerie institutionnelle était de 4,5 % - un chiffre inférieur à celui des années précédentes mais toujours respectable compte tenu de la situation du marché. "L’année dernière, nous avons investi dans le complexe Hanse Trio à Rostock, par exemple, avec B&B et GS Star (Arthotel Ana) comme partenaires hôteliers expérimentés", a déclaré Andreas Löcher.

Le modèle de valeur marchande d’Union Investment et de bulwiengesa est basé sur des données provenant d’entreprises, de statistiques officielles et d’associations hôtelières. Il permet une analyse comparative de la taille du marché hôtelier institutionnel pour les années 2007 à 2021. La valeur est calculée sur la base de facteurs tels que le nombre, l’emplacement et la catégorie des hôtels allemands et leurs performances.