jeudi 15 avril 2021

Analyse Cimalpes / Panorama de l’immobilier haut de gamme en montagne - Transaction & location

 

Implanté dans les stations les plus cotées des Alpes françaises, Cimalpes, principal réseau indépendant spécialisé sur les marchés de la transaction et de la location saisonnière en montagne, dispose d’une expertise approfondie des marchés qui s’appuie sur une totale maîtrise de la chaîne de valeur, des données fiables issues de ses propres statistiques, une triple vision acquéreur-investisseur-vacancier et une veille constante sur les tendances de fond ou émergentes.

Depuis 2019, Cimalpes publie une analyse de référence du marché de l’immobilier haut de gamme dans les Alpes françaises : le Panorama.

Cette nouvelle édition, publiée à quelques semaines des dates initialement prévues pour l’ouverture des pistes de ski, permet de mettre à jour les principaux chiffres-clés du secteur station par station (prix au m2, prix moyen d’une location, nationalité des investisseurs, etc.) mais aussi de proposer un premier rapport d’observation sur l’impact de la crise du Covid-19 sur le marché de l’immobilier haut de gamme en montagne.

Edito

Après les restrictions du printemps, le secteur de l’immobilier haut de gamme a bien réagi dans les Alpes française, tant sur les marchés de la transaction que de la location saisonnière. À l’heure de nouvelles mesures contraignant les déplacements,

les perspectives apparaissent paradoxales, incertaines sur le court terme mais favorables sur le moyen et long terme car les atouts de la montagne – proximité, nature, qualité de vie – sont des valeurs montantes qui se sont renforcées en cette année particulière.

On aurait pu s’attendre, lors du premier épisode de la crise sanitaire, à ce que le secteur de l’immobilier soit plus exposé et réagisse de manière plus drastique. Mais c’est l’inverse qui s’est produit avec des marchés de la transaction et de la location saisonnière qui, cet été et cet automne, se sont montrés étonnamment résilients, comme s’ils avaient vécu un crash-test qui avait permis de tester la solidité de leurs fondamentaux.

Les Alpes ont confirmé leur attractivité, les perspectives de rentabilité sont toujours aussi bonnes à long terme et les investissements pertinents.

Ce triple constat fait à l’automne, sera une nouvelle fois mis à l’épreuve avec les dernières annonces du Président de la République et un contexte très incertain pour cette saison d’hiver. Le report de l’ouverture des remontées mécaniques demande à tout un écosystème de se réinventer en quelques semaines, voire quelques jours, pour proposer une nouvelle offre. Une offre recentrée sur les valeurs même de la montagne, des activités hors ski qui demandent un réaménagement des ressources et des infrastructures dans un délai très court. Toutefois, la mobilisation et la détermination des acteurs de la montagne, collectivités locales, domaines skiables, hébergeurs, socio-professionnels, est totale pour faire de cette saison une saison qui compte. La clientèle va évoluer pour être constituée principalement de propriétaires qui vont vouloir occuper leur bien, de télétravailleurs urbains et d’une clientèle régionale qui optera pour des destinations de proximité. En cela, elle devrait permettre de maintenir un taux d’occupation élevé sur les semaines d’ouverture et, paradoxale-ment, renforcer le pool de néo-acheteurs, motivés.

A lire ou relire :

LES TENDANCES 2020-2021

Overview
Dans notre publication 2019-2020, nous avions présenté les 10 tendances qui changent la donne pour le secteur de l’immobilier haut de gamme en montagne. Douze mois après, aucune n’a été affectée par la crise du Covid-19 et certaines se retrouvent même confortées.

Et il en est même des nouvelles qui soutiennent directement les marchés.

1. Des taux d’intérêt toujours très incitatifs même si le marché se tend légèrement
Fin 2020, les taux d’intérêt restent favo-rables à l’acheteur ; la Banque centrale européenne (BCE), bien que préoccupée par la maîtrise des perspectives inflationnistes, conserve des taux directeurs relativement bas afin de permettre aux entreprises comme aux particuliers de préserver leurs niveaux d’investissements et leurs pouvoirs d’achat.
Néanmoins, les banques, elles, sont contraintes de maîtriser leurs risques face à une situation écono-mique incertaine et durcissent les conditions d’accès aux prêts immobiliers. Le marché est donc à la fois dynamique mais tendu.

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2. Une fiscalité toujours attractive grâce au régime de loueur meublé ave c service de para-hôtellerie, renforçant les opportunités de diversification des portefeuilles d’actifs
L’immobilier de tourisme, et particulièrement celui de la montagne, séduit de plus en plus d’investisseurs, institutionnels comme particuliers, du fait d’une évolu-tion des programmes proposés, en complète rupture avec le passé.
Ces nouveaux programmes font la part belle aux rési-dences « nouvelle génération » offrant des espaces de bien-être, des surfaces plus grandes, des services para-hôteliers, autant d’évolutions indispensables pour soutenir l’effort des stations pour développer une offre « toutes saisons » et s’affranchir des risques liés au réchauffement climatique.
Cette classe d’actifs est notamment intéressante pour les particuliers investisseurs qui sont attirés par le droit d’occupation personnelle et la récupération de TVA sur l’acquisition permise par la mise en location avec services hôteliers pendant 20 ans : ils peuvent notamment bénéficier de certains avantages en cas d’acquisition via les statuts de loueur de meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP).

L’immobilier de tourisme, et particulièrement celui de la montagne, séduit de plus en plus

Brexit : suite et fin ?
Le Brexit sonne le glas du modèle écono-mique britannique du loyer garanti.
Les chalets qui avaient bâti leur offre sur des services tout inclus devront embau-cher avec des contrats français ou de l’union européenne, ce qui aura des consé-quences sur leur compétitivité.
Les propriétaires britanniques auront alors le choix entre revendre afin de se libérer des contraintes liées à la détention d’un bien dans un pays étranger ou, et ce scénario prévaut nettement, entendront conserver « a piece of Europe » et garde-ront leur bien, sécurisant leur patrimoine avec un actif situé en zone euro.
Le cas échéant, la gestion de la location sera confiée à des exploitants français ou de l’union européenne.

3. La digitalisation du secteur profite au marché de l’immobilier de montagne
Serrures connectées, états des lieux dématérialisés… Le contexte sanitaire accélère la digitalisation des métiers de l’im-mobilier qui permet aux acteurs capables d’adopter rapidement les innovations technologiques de gagner en productivité et compétitivité. Mais la digitalisation est une tendance de fond.
La digitalisation de l’intermédiation a ainsi bouleversé depuis dix ans le marché de la location de vacances. En effet, un acteur comme Airbnb, qui n’est pas seule-ment une plateforme de mise en relation entre parti-culiers, permet de connecter tout ou partie du parc locatif des agences immobilières et donc de générer des flux massifs de réservations instantanément.
L’avènement des proptech (pour property technology, secteur composé des start-up proposant des services digitaux à destination des acteurs du marché de l’im-mobilier) permettra également d’accroître la compéti-tivité du secteur avec des leviers marketing toujours plus prédictifs sur le marché mais également des leviers d’enrichissement de l’expérience client.
À terme, le déploiement de ces nouvelles technolo-gies rendra le marché de l’immobilier de montagne encore plus accessible auprès d’une clientèle d’in-vestisseurs et vacanciers locataires souvent éloignée géographiquement.

Le contexte sanitaire accélère la digitalisation des métiers de l’immobilier
Pour les clients, le locatif (…) avec services para-hôteliers, est une solution jugée plus adaptée aux nouvelles exigences sanitaires

4. Le report accéléré de l’hôtellerie vers le locatif
Sur les marchés de la location saisonnière, l’impact de la crise du Covid-19 a accéléré le glissement, observé depuis quelques années, de l’hôtellerie vers le locatif.
Pour les clients, le locatif, notamment le locatif avec services para-hôteliers, est une solution jugée plus adaptée aux nouvelles exigences sanitaires car elle permet de partir en vacances et de réunir ses proches dans un cadre plus préservé des contraintes et restric-tions pesant sur les lieux mêlant les publics, tout en bénéficiant de services tels qu’un chef à domicile ou d’une gouvernante ; le personnel inhérent à la para-hô-tellerie étant sujet à des protocoles sanitaires très stricts.

5. Le développement des locations longue durée en hiver
Comme cela a été le cas durant la saison estivale, la demande est forte pour des locations longue durée durant l’hiver. Avec la démocratisation du télétravail, cette tendance, d’abord imposée par les mesures gouvernementales, vient s’ancrer progressivement dans la culture d’entreprise et permet aux familles d’étendre leur location d’une ou deux semaines supplémentaires.
Phénomène également hérité de la crise sanitaire, les locations de plusieurs mois émanent d’une clientèle de professionnels envisageant de télétravailler en station cet hiver. Bien qu’embryonnaire, la tendance augmente.

La demande est forte pour des locations longue durée durant l’hiver

Covid-19 : quelles conséquences sur le marché de la montagne ?

Si la crise du Covid-19, comme toutes les crises, a accéléré certaines évolutions, elle ne semble pas affecter, en termes de tendances de fond, le secteur de l’immobilier haut de gamme en montagne dans les proportions qu’on pouvait attendre. Éléments d’analyse.

La crise du Covid-19 a accéléré plusieurs évolutions. C’est vrai au niveau individuel avec des acheteurs qui ont pu, pendant la période de confinement, mûrir l’idée d’un investissement immobilier dans les Alpes françaises. C’est, semble-t-il, vrai au niveau des comportements collectifs pour ce qui est du marché de la location avec la montée en puissance de la tendance du last minute et de l’aspiration à plus de flexibilité, notamment sur les conditions d’annulation. Et c’est vrai aussi pour le marché de la transaction, qui profite du caractère de valeur refuge de l’immobilier, de conditions avantageuses pour acheter dans le neuf (récupération de la TVA et réduction des frais de notaire) ainsi que d’un déplacement qui devient structurel de la clientèle de l’hôtel ou des résidences de tourisme vers l’offre en chalet ou appartement. Benjamin Berger, Directeur Général Cimalpes.

Marchés de la transaction : résilience et nouvelles aspirations

Le confinement a entraîné de nombreux reports de signature au cours du premier semestre, mais aucune transaction n’a été annulée en raison du Covid-19 au sein du réseau Cimalpes.
Les ventes ont eu lieu en décalé tandis que de nouveaux acheteurs se sont déclarés durant tout l’été, manifestant l’envie de combiner un achat plaisir et un placement refuge qui ne perdra pas de valeur. Les investissements dits qualitatifs tendent ainsi à se multiplier, l’immobilier haut de gamme en montagne se posant en alternative à des placements finan-ciers qui ne rapportent pas forcément plus ou qui inquiètent, le CAC 40 ayant perdu 15 % de sa valeur depuis le début de l’année.

Les marchés de la transaction profitent également de la bonne image de la montagne, dont les points forts – accessibilité, grands espaces, qualité de vie – correspondent aux aspirations qui ont été renforcées pendant le premier confinement. Les acheteurs s’inscrivent ainsi dans une forme de résilience : ils veulent à la fois profiter de la vie, se retrouver en famille et se ressourcer tout en exprimant un besoin de sécurité et en gardant en tête les enjeux de patrimoine.

Les investissements dits qualitatifs tendent ainsi à se multiplier

Le résultat pour Cimalpes
L’été 2020 a été le plus actif depuis la création du réseau il y a dix-sept ans et de nombreux ache-teurs sont dans les star-ting-blocks, Français mais aussi Suisses, Néerlandais, Belges et Allemands.

Évolution de la demande adressée pour des transactions ou des locations saisonnières

  • +12 % en vente
  • +139 % en location

Marchés de la location : reprise soutenue mais des réservations souvent en last minute
Au sortir du premier confinement, les marchés de la location saisonnière ont redémarré de façon assez solide. On a même pu observer l’apparition de loca-tions longue durée (deux semaines, parfois trois ou quatre) sur la saison estivale, notamment à Megève qui confirme son statut de destination à l’année mais aussi sur les stations où l’été demeurait faible comme Courchevel Le Praz ou Saint-Martin-de-Belleville.

La demande est réelle même si (…) elle restera en deçà d’une année normale

En ce qui concerne la prochaine saison hivernale, les prises de contact ont explosé sur les mois de rentrée mais sans entraîner de boom des réservations, les clients restant en attente d’une meilleure visibilité sur le déroulement de la saison. Le reconfinement de novembre a d’ailleurs renforcé l’attentisme du marché : les demandes de renseignements se sont poursuivies mais les réservations sont demeurées à l’arrêt dans l’attente d’une évolution des mesures.

Avec une saison qui devrait finalement commencer mi-janvier, les réservations vont pouvoir démarrer mais elles s’effectueront pour la plupart en dernière minute, compte tenu de la prudence du marché. Au-delà du raccourcissement de la saison, on s’attend toutefois à ce qu’elle reste, en termes de taux d’occupation, en deçà d’une année normale bien que l’usage accru des résidences secondaires par leurs propriétaires, qui à la fois sont contraints dans leurs déplacements et aspirent à profiter de leur bien, pourra ici ou là créer occasionnellement une tension sur la demande par la limitation de l’offre disponible, notamment sur les périodes de vacances scolaires.

Quelles mesures sanitaires et commerciales pour la saison hiver 2020-2021 ?
La pratique des sports de glisse est une pratique de plein air où, de fait, l’équipe-ment (gants, ski, bâtons…) renforce les gestes barrières.
Toutefois, toute la filière s’organise pour protéger les clients et les profession-nels du secteur avec la mise en place de mesures sanitaires à chaque étape du parcours client. Le port du masque sera obligatoire dans les files d’attente des remontées mécaniques, dans les offices de tourisme ou en agence lors de la remise des clés…
Du gel hydroalcoolique sera mis à dispo-sition et des protocoles très stricts de désinfection des zones de contacts pour les infrastructures collectives seront mis en place. Par ailleurs, les opérateurs proposent de leur côté des conditions d’annulation et des garanties de rembour-sement très avantageuses.

LE RAPPORT 2020-2021 : Les Alpes françaises : une destination de référence

En dépit de la concurrence des autres massifs ou d’autres types de destinations, les Alpes françaises conservent un statut particulier sur les marchés.

Domaines skiables de renommée internationale, urbanisme et héberge-ments de qualité, art de vivre recherché, investissements publics et privés ambitieux : les Alpes françaises combinent d’exceptionnels facteurs d’at-tractivité qui en font une destination prisée aussi bien par les clientèles françaises que par les clientèles étrangères.

5 stations à l’avant-garde des marchés
Esprit familial, cachet authentique, qualité du domaine skiable, après-ski dynamique… Aujourd’hui, deux stations cumulent tous les critères : ce sont les stations de Saint-Martin-de-Belleville et Val d’Isère, suivies de près par les stations de Courchevel, Megève et Méribel. Mutations des clientèles et des comportements, transformation de l’offre, évolution des prix… Ensemble, elles tiennent ainsi lieu de baromètre, donnant à voir et à anticiper les tendances et bouleversements qui affectent les marchés de l’immobilier haut de gamme dans les Alpes et plus globalement le tourisme de montagne tout entier.
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LE RAPPORT 2020-2021 : Les marchés de la transaction

En 2020, la demande demeure à un niveau très élevé en dépit de la crise du Covid-19, stimulant l’offre et soutenant les prix.

Les marchés gardent ainsi leur dynamique et leur rationalité.

Une demande qui cherche à combiner l’achat-plaisir, la rentabilité et le placement dans la pierre
En montagne, les projets d’acquisition, encouragés par le développement de produits attractifs répondant aux nouvelles attentes en termes de mode de vie ou d’ambiance, relèvent prioritairement d’une démarche d’achat-plaisir, qui s’inscrit souvent dans un projet à dimension familiale.

Les investisseurs cherchent d’abord un pied-à-terre dans les Alpes pour ses valeurs intrinsèques : proximité, grands espaces et qualité de vie.

Mais ils intègrent aussi, de façon quasi-systématique, une démarche de rentabilité. Les revenus locatifs visent alors à couvrir les charges annuelles liées ainsi que le coût des vacances de la famille. Conséquence : les biens sont de plus en plus souvent conçus pour répondre à la fois aux aspirations de l’acheteur et aux spécificités du locatif. En 2020, 95 % des ventes du réseau Cimalpes ont donné lieu à une mise en location.

Des investisseurs qui stimulent les marchés de la location
Quel que soit le type de bien (studio, grand appartement ou chalet), 95 % des projets d’achats dans le neuf ou l’ancien intègrent aujourd’hui un projet de valorisation sur les marchés de la location.
Cette tendance a deux effets positifs. Pour la station, elle permet d’élargir l’offre en « lits chauds » et donc d’optimiser les flux touristiques. Pour le marché, elle génère un potentiel de nouveaux investisseurs car la quasi-totalité des acheteurs qui investissent dans une station y ont déjà séjourné au moins une fois, très générale-ment dans le cadre d’une location.

L’accessibilité : un avantage comparatif
Les Alpes françaises bénéficient d’une situation idéale, à proximité de plusieurs grands bassins de population. L’agglomération lyonnaise (1,5 million d’habitants), les agglomérations du Grand Genève et de Lausanne (plus d’1,5 million d’habitants à elles deux) sont toutes proches tandis que la région parisienne est connectée à la fois par des lignes aériennes régulières et le TGV, de même que les grandes régions d’Europe du Nord. Les stations les plus proches des sorties d’au-toroute ou des gares TGV de Bourg-Saint-Maurice (Courchevel, Méribel, Saint-Martin-de-Belleville, Val d’Isère) ou Sallanches-Combloux-Megève sont ainsi souvent les plus recherchées par les investisseurs.

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Une demande qui veut de l’intemporel et de l’espace
Après le rustique et le tout-contemporain, les marchés plébiscitent désormais l’intemporel, qui permet de concilier une atmosphère rassurante, inspirée du chalet de montagne avec de la pierre ou du vieux bois, et des notes actuelles : des matériaux qui tranchent (acier, cuir…), etc. Et on veut de l’espace, une tendance encore renforcée par l’anxiété liée à la crise sanitaire : grand séjour, cheminée et un minimum de trois chambres constituent désormais un prérequis.
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Le benchmark des stations

Méribel
Dans la station, la croissance du marché immobilier est structurelle grâce à une demande très dyna-mique qui entend concilier l’inves-tissement plaisir et le placement sécurisé.
Car Méribel a de nombreux atouts. La station est proche des grands hubs régionaux de transport ; elle bénéficie d’un emplacement idéal et envié au cœur des 3 Vallées, le plus grand domaine skiable au monde ; c’est une valeur sûre qui présente de bons rendements locatifs, tirés par d’excellents taux de remplis-sage mais aussi par une stratégie de montée en gamme qui porte ses fruits. Les prix évoluent en consé-quence tant sur les segments de la location que de la transaction. Le prix moyen du m² atteint aujourd’hui les 15 000 euros.

Saint-Martin-de-Belleville
La station-village des 3 Vallées combine tout ce que les investis-seurs recherchent : l’accès à un grand domaine skiable, un esprit très lifestyle, des services de haut niveau, une architecture préservée, des paysages sauvages…Distante de vingt minutes seule-ment de la gare TGV de Moûtiers, elle voit donc sa cote s’envoler même si les prix restent encore en deçà de ceux observés dans les stations voisines, attirant des clien-tèles, françaises mais aussi suisses, au fait des évolutions du marché.

Val d’Isère
Cachet authentique, paysages d’exception, ambiance familiale, grand domaine skiable, identité sportive, enneigement permettant de rallonger la saison jusqu’aux mois de printemps, après-ski dynamique… La station coche toutes les cases.
Drainant une clientèle française et internationale exigeante, elle attire de plus en plus les clientèles de certaines consœurs, notamment suisses. Boostée par sa notoriété, la demande excède aujourd’hui l’offre, d’autant que le taux d’oc-cupation locatif est très attractif. Naturellement, les transactions y sont plus rapides qu’ailleurs.

Acheteurs : les Français toujours en tête
Historiquement prépondérante, la part des acheteurs français reste d’autant plus forte que le confinement et les contraintes de déplacement ont boosté l’in-térêt pour des destinations qui combinent proximité, évasion et qualité de vie. La demande issue des pays proches – Suisse, Allemagne, Belgique, Pays-Bas – ne cesse également de progresser, compensant large-ment la relative érosion du marché britannique.

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Transaction : prix au m² par station et typologie de bien

FOURCHETTE DE PRIX MOYENS
EMPLACEMENT NEUF
TTC
ANCIEN
RÉNOVÉ D’ORIGINE
COURCHEVEL Appartement < 3 chambres Standard NC NC 11 000 € 13 000 € 8 000 € 10 000 €
Premium NC NC 12 000 € 17 000 € 9 000 € 14 000 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 15 000 € 22 000 € 14 000 € 19 000 € 10 000 € 15 000 €
Premium 20 000 € 30 000 € 16 000 € 21 000 € 12 000 € 17 000 €
Chalet Standard 27 000 € 35 000 € 20 000 € 25 000 € 18 000 € 23 000 €
Premium 30 000 € 40 000 € 25 000 € 30 000 € 20 000 € 25 000 €
LE PRAZ Appartement < 3 chambres Standard 9 000 € 11 000 € 7 500 € 11 000 € 5 500 € 7 000 €
Premium 11 000 € 12 500 € 8 500 € 10 500 € 8 200 € 9 500 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 9 000 € 11 000 € 7 500 € 10 500 € 5 500 € 7 000 €
Premium 11 000 € 13 500 € 8 500 € 10 500 € 8 200 € 9 500 €
Chalet Standard 9 000 € 12 000 € 8 000 € 10 500 € 7 000 € 8 800 €
Premium 11 500 € 14 500 € 9 000 € 11 000 € 8 000 € 10 000 €
MORIOND / VILLAGE Appartement < 3 chambres Standard 10 000 € 12 000 € 7 000 € 9 000 € 6 000 € 8 000 €
Premium 11 000 € 14 000 € 8 000 € 10 500 € 7 500 € 9 500 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 13 000 € 15 000 € 10 000 € 12 000 € 9 000 € 11 000 €
Premium 14 000 € 17 000 € 12 000 € 14 500 € 10 000 € 12 000 €
Chalet Standard 15 000 € 17 000 € 9 500 € 13 500 € 8 500 € 12 500 €
Premium 15 000 € 20 000 € 14 500 € 18 800 € 10 500 € 14 500 €
VAL D’ISÈRE Appartement < 3 chambres Standard NC NC 11 000 € 14 000 € 8 000 € 11 000 €
Premium NC NC 15 000 € 22 000 € 12 000 € 16 000 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 17 000 € 20 000 € 13 000 € 17 000 € 9 000 € 12 000 €
Premium 20 000 € 30 000 € 18 000 € 24 000 € 13 000 € 18 000 €
Chalet Standard 18 000 € 20 000 € 14 000 € 17 000 € 11 000 € 13 000 €
Premium 20 000 € 32 000 € 18 000 € 24 000 € 14 000 € 17 000 €
MÉRIBEL Appartement < 3 chambres Standard NC NC 9 000 € 12 000 € 6 000 € 9 000 €
Premium NC NC 13 000 € 16 000 € 11 000 € 14 000 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 13 000 € 16 000 € 11 000 € 14 000 € 8 000 € 11 000 €
Premium 16 000 € 22 000 € 15 000 € 18 000 € 11 000 € 14 000 €
Chalet Standard 13 000 € 16 000 € 12 000 € 15 000 € 9 000 € 12 000 €
Premium 22 000 € 28 000 € 17 000 € 20 000 € 14 000 € 17 000 €
MEGÈVE Appartement < 3 chambres Standard 7 000 € 9 000 € 6 500 € 8 500 € 5 500 € 7 000 €
Premium 9 000 € 11 000 € 8 000 € 11 000 € 7 000 € 9 000 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 7 500 € 9 500 € 6 000 € 10 000 € 6 000 € 8 500 €
Premium 12 500 € 16 000 € 10 000 € 14 000 € 9 000 € 12 000 €
Chalet Standard 10 000 € 13 000 € 9 500 € 11 500 € 7 500 € 10 000 €
Premium 15 000 € 18 000 € 13 500 € 17 000 € 10 000 € 13 000 €
SAINT MARTIN Appartement < 3 chambres Standard 6 800 € 10 000 € 6 400 € 8 500 € 4 800 € 6 400 €
Premium 10 500 € 12 500 € 8 500 € 11 300 € 5 000 € 7 000 €
Appartement > 3 chambres et + Standard 7 500 € 10 500 € 4 000 € 9 500 € 5 600 € 7 700 €
Premium 13 000 € 15 500 € 10 500 € 13 175 € 6 000 € 8 000 €
Chalet Standard 10 700 € 14 000 € 9 000 € 11 600 € 9 500 € 11 100 €
Premium 14 500 € 16 100 € 10 800 € 12 200 € 9 200 € 12 200 €

LE RAPPORT 2020-2021 : Les marchés de la location saisonnière

Vigoureux, les marchés de la location saisonnière sont tirés par l’attractivité des stations et, effet du confinement, un fort besoin d’évasion et de grands espaces qui nourrit la fréquentation en hiver comme en été. Ils sont marqués par une très forte élasticité des prix, effet d’une offre de plus en plus professionnelle, ainsi que par une concurrence de plus en plus vive, conséquence d’une demande de plus en plus mature et pragmatique.

La modernisation des techniques commerciales
Dans les stations les plus cotées des Alpes, l’élasticité des prix se généralise mais reste rationnelle, voire arithmétique. Elle entraîne des variations importantes entre les semaines les plus demandées (Noël, Jour de l’An, vacances d’hiver) et les ailes de saison, bien que la saisonnalité y soit un peu atténuée compte tenu du caractère souvent plus international de la clientèle.

Le phénomène est une conséquence de la professionnalisation du marché. En effet, les politiques tarifaires sont de plus en plus inspirées par les principes du yield management, qui tient compte en temps réel de l’évolution de la demande et des capacités disponibles.

Résultat, les stratégies d’optimisation des taux de remplissage et des revenus amplifient les variations tout au long de la saison. Le yield doit toutefois s’inscrire dans l’immobilier haut de gamme et juguler l’élasticité. Les avantages et privilèges apportés aux clients prévalent alors sur les variations de prix.

Un marché désormais toutes saisons
Dans les plus grandes stations, le VTT à assistance électrique a réellement révolutionné la consommation de la montagne en intersaison et en été.
Aujourd’hui on peut louer de tels vélos dans toutes les stations. Cimalpes inclut même une offre de VTT à assistance électrique pour toutes ses locations d’été. Les stations auparavant uniquement hivernales développent désormais leur activité sur au moins deux saisons, voire sur quatre comme pour Megève.

Une clientèle de plus en plus stratège
Les stations de Courchevel, Megève, Méribel, Saint-Martin-de-Belleville et Val d’Isère tirent une part de leur attractivité de leur capital symbolique élevé, notamment à l’international, avec des prémices de clientèle asiatique. Il y a cependant de moins en moins de rentes de situation liées à la seule notoriété.

En effet, le contexte est celui d’une intensification de la concurrence en raison d’une clientèle souvent ouverte à plusieurs destinations. De plus en plus pragmatiques, les clients recherchent d’abord un type de logement (emplacement, services, cachet) avant une destination, même réputée.
Les atouts de celle-ci (domaine skiable, offre après-ski, ambiance) restent néanmoins importants mais le client est souvent prêt à changer entre deux stations de même niveau en fonction des opportunités de location qu’il a à sa disposition.

Location : prix / semaine par station et typologie de bien

NOËL NOUVEL AN FÉVRIER MARS AVRIL
COURCHEVEL Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 7 000 € 11 650 € 10 100 € 5 300 € 4 180 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 9 000 € 12 200 € 11 100 € 7 100 € 6 000 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 45 900 € 87 900 € 69 400 € 40 900 € 19 900 €
LE PRAZ Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 3 000 € 4 800 € 4 000 € 2 700 € 2 300 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 3 700 € 4 300 € 4 100 € 3 150 € 2 990 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 19 000 € 27 000 € 20 700 € 14 700 € 11 800 €
MORIOND / VILLAGE Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 3 400 € 5 300 € 4 200 € 2 800 € 2 200 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 3 500 € 5 500 € 4 400 € 3 000 € 2 400 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 24 000 € 41 000 € 26 500 € 19 500 € 16 500 €
VAL D’ISÈRE Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 4 000 € 4 800 € 4 800 € 2 900 € 2 400 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 9 300 € 11 900 € 9 300 € 7 100 € 4 450 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 18 500 € 41 000 € 26 000 € 26 000 € 22 000 €

Qui sont nos vacanciers ?
Français, Britanniques, Belges, Néerlandais et Russes dominent largement bien que les ressortissants brésiliens émergent depuis quelques années dans les statistiques. Avec l’impact de la crise sanitaire, les marchés tendent même à se recentrer sur les clientèles de proximité.

Répartition des locations par nationalité (2019-2020)

COURCHEVEL 1550 COURCHEVEL LE PRAZ COURCHEVEL 1650 COURCHEVEL 1850 MEGÈVE MÉRIBEL SAINT-MARTIN-DE-BELLEVILLE VAL D’ISÈRE
1 France France France France France France France France
2 Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni Royaume-Uni
3 Russie Russie Russie Russie Russie Russie Chine Russie
4 Belgique Luxembourg Suisse Suisse Suisse Belgique Maroc Belgique
5 Chine Belgique Belgique Brésil Belgique Pays-Bas Russie États-Unis
6 Italie Suisse Pays-Bas Chine EAU USA Suisse Suisse
7 Ukraine Australie Ukraine Arabie Chine Italie Belgique Australie
8 Suisse Ukraine Allemagne USA Italie Espagne Luxembourg Danemark
9 Brésil Brésil Turquie Ukraine Ukraine Pays-Bas
NOËL NOUVEL AN FÉVRIER MARS AVRIL
MÉRIBEL Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 2 938 € 3 788 € 3 260 € 2 530 € 2 190 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 6 700 € 8 800 € 7 300 € 5 500 € 4 700 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 22 500 € 32 500 € 27 100 € 19 400 € 16 400 €
MÉRIBEL VILLAGE & HAMEAUX Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 2 662 € 3 480 € 2 958 € 1 923 € 1 923 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 9 200 € 15 400 € 10 800 € 7 800 € 6 600 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 23 500 € 39 800 € 28 500 € 20 400 € 18 700 €
MEGÈVE Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 3 200 € 3 700 € 3 450 € 2 700 € 2 300 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 5 850 € 7 850 € 6 800 € 3 800 € 3 200 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 35 000 € 87 700 € 59 000 € 35 000 € 15 000 €
SAINT MARTIN Appart Moyenne gamme - Base 3 chambres 3 670 € 4 130 € 3 670 € 2 320 € 1 570 €
Appart Haut de gamme - base 3 chambres 4 500 € 4 500 € 4 500 € 3 500 € 2 800 €
Chalet avec PDJ - base 5/6 chambres 24 000 € 42 000 € 30 000 € 14 500 € 14 500 €

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