mercredi 28 octobre 2020

Le marché de l’investissement hôtelier en Allemagne a atteint un niveau record en 2019 - consolidation attendue

 
  • Record en raison de l’activité de construction neuve constamment élevée et de la bonne performance des hôtels existants
  • De l’économie au haut de gamme : augmentation des valeurs de marché dans tous les segments
  • Ratio des transactions sur la taille du marché approchant la barre des 10%
  • Le coronavirus arrêtera une croissance élevée pendant au moins un à deux ans

Le marché de l’investissement hôtelier en Allemagne est passé à 61,1 milliards d’euros au cours des 12 dernières années. Même pendant la crise financière de 2008/2009, le marché a globalement légèrement progressé. Les derniers calculs d’Union Investment et de bulwiengesa montrent que le marché de l’investissement hôtelier en Allemagne a augmenté d’environ 6,3% par rapport à 2018 (57,5 milliards d’euros). Comme les années précédentes, la croissance en 2019 (année précédente : +9,5%) est due à une forte activité de construction neuve dans le secteur hôtelier (= effet quantité) et à l’augmentation de la valeur des actifs (= effet performance), reflétant l’excellent tourisme et environnement du marché immobilier en Allemagne en 2019.

Le coronavirus occupant désormais la une des journaux, il est facile d’oublier que le tourisme a été l’une des industries à la croissance la plus rapide au cours des 12 dernières années. 2019 a été une année exceptionnelle, avec près d’un demi-milliard de nuitées en Allemagne, a expliqué Dierk Freitag, chef de département et partenaire chez bulwiengesa. Jusqu’à l’année dernière, les hôtels urbains ont bénéficié de manière significative des foires commerciales et des conférences, pour lesquelles l’Allemagne offre une excellente infrastructure en tant que l’une des principales destinations mondiales pour les foires et expositions. En plus de cela, le secteur de l’hôtellerie de vacances a enregistré un niveau de demande intérieure sans précédent en 2019.

La performance des hôtels dans les villes et les zones de vacances en Allemagne a été également forte en 2019. Sur les 81 villes allemandes de plus de 100 000 habitants, 14 ont enregistré plus de deux millions de nuitées. Cela explique pourquoi de nombreux nouveaux hôtels, auberges et appartements avec services ont été construits à ces endroits, ainsi qu’ailleurs en Allemagne. Selon les résultats d’études récentes, les projets de développement hôtelier dans les villes de classe A en Allemagne ont plus que triplé en dix ans. Rien qu’à Francfort, le nombre de lits d’hôtel a augmenté de près de 10% en un an.

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Compte tenu de cette vaste activité de construction neuve, Union Investment et bulwiengesa ont désormais identifié un univers investissable d’environ 405 000 chambres, réparties entre les villes et les destinations de vacances dans toute l’Allemagne. Près d’un quart de ces chambres se trouvent dans des villes de moins de 100 000 habitants. Certaines de ces petites villes ont connu une augmentation plus marquée du nombre de nuitées que les grandes villes. À Flensburg, par exemple, le nombre de nuitées a doublé en moins de dix ans. Nous surveillons très attentivement ces tendances, notamment en surveillant de près les performances de notre propre portefeuille hôtelier. Nous investissons donc de manière sélective dans des emplacements secondaires et en particulier dans des propriétés opérant sous des marques telles que Hyatt House, qui sont conçues pour les longs séjours, a déclaré Martin Schaller, responsable de l’Asset Management Hospitality chez Union Investment Real Estate GmbH.

La gamme investissable de propriétés hôtelières comprend les hôtels d’affaires traditionnels et les hôtels de vacances et d’appartements, ainsi que divers concepts à usage mixte comprenant des composants de co-working et de co-living. La performance de l’opérateur est extrêmement importante pour les investisseurs, notamment en termes d’identification de structures organisationnelles redondantes, ce qui a permis au segment hôtelier de marque de capter une part substantielle de l’offre et donc du marché hôtelier en Allemagne. En 2019, la part du segment des hôtels de marque est passée de 50,4 à 52,1%, mesurée par le stock total de chambres dans les hôtels (y compris les hôtels avec petit-déjeuner) en Allemagne.

Aussi bien que cette nouvelle augmentation de valeur dans le secteur hôtelier soit pour les propriétaires, nous sommes naturellement conscients que les chiffres du volume du marché 2019 ne devraient pas augmenter beaucoup au cours des un à deux ans en raison de la situation actuelle. Cependant, les projets actuellement en construction devraient avoir un impact positif sur la prochaine enquête, a déclaré Martin Schaller. En ce qui concerne notre portefeuille, nous sommes bien positionnés tant en termes d’emplacements que d’opérateurs. Nous travaillons néanmoins en étroite collaboration avec nos locataires pour structurer des solutions adaptées et leur apporter le meilleur accompagnement possible.

La valeur d’une chambre d’hôtel en Allemagne est désormais d’environ 150 800 EUR, soit environ 5 600 EUR de plus qu’en 2018. Les hôtels de luxe atteignent une valeur moyenne par chambre d’environ 265 000 EUR, tandis que les hôtels économiques / économiques se chiffrent à environ 109 000 EUR.

Sur toute la période couverte par l’enquête de 2007 à 2019, les segments de l’économie et du milieu de gamme ont enregistré les gains en pourcentage les plus élevés. Cela est dû à la présence d’hôtels concept de marque dans cette zone du marché, qui se sont développés rapidement en Allemagne grâce à des marques telles que HIEX, Ibis Styles et Super 8, ainsi qu’à la bonne performance de ces segments. Selon le fournisseur de référence MKG, un RevPar moyen de 60 EUR a été atteint dans le segment économique en 2019. Sur le marché des chambres investissables en Allemagne, environ 19% peuvent être attribués au segment économique et environ 45% au segment intermédiaire.

Proportion du volume de transactions approchant la barre des 10%

La croissance de la taille du marché hôtelier institutionnel en 2019 a coïncidé avec un volume de transactions d’environ 5 milliards d’euros (2018 : environ 4 milliards d’euros). Alors que l’année précédente environ 7,0% du marché total calculé avaient changé de mains, la proportion en 2019 était de 8,2%.

Union Investment continuera d’investir dans les hôtels. Cependant, la solvabilité des opérateurs et la durabilité des conditions de location deviendront de plus en plus importantes dans le contexte des évaluations. Il appartient désormais à toutes les parties prenantes de coopérer professionnellement afin de s’assurer que la confiance dans la classe d’actifs hôteliers qui s’est construite depuis de nombreuses années se consolide davantage malgré la crise, a déclaré Martin Schaller.

Croissance du marché en attente

La pandémie de coronavirus a pour l’instant interrompu la croissance du marché. L’impact à ce jour a été beaucoup plus important que celui subi pendant la crise financière, mais n’est pas dû à des facteurs économiques. Toutes les propriétés existantes font état d’importants déficits de revenus en raison du verrouillage et de nombreux projets de développement ont été reportés pour l’instant. Il est trop tôt pour prédire la taille du marché pour 2020. Cela dépendra en partie de la rapidité avec laquelle l’économie se rétablira et de la rapidité avec laquelle les foires commerciales et les événements reprendront. Pourvu qu’il n’y ait pas de seconde vague de virus, le marché des hôtels de vacances pourrait au moins espérer un second semestre raisonnablement satisfaisant, a commenté l’analyste de marché Dierk Freitag.

Le modèle de valeur de marché d’Union Investment et de bulwiengesa est basé sur des données d’entreprises, de statistiques officielles et d’associations hôtelières. Il permet une analyse comparative du marché hôtelier institutionnel pour les années 2007 à 2019.

 
 
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