mardi 1er décembre 2020

Cimalpes - Covid 19 et impacts sur le marché de l’immobilier haut de gamme

 

Impacts sur l’immobilier haut de gamme en stations de sports d’hiver.

En accueillant entre 87 et 89 millions de visiteurs étrangers chaque année, la France - première destination touristique mondiale - a été inévitablement touchée par l’épidémie du Coronavirus COVID-19. Les Alpes françaises et nos stations de sports d’hiver - Courchevel, Méribel, Saint Martin de Belleville, Val d’Isère et Megève - sont internationales et furent naturellement très exposées sur les plans sanitaire et économique. La fermeture anticipée des domaines skiables, le 15 mars dernier, a mis notre activité en pause.

Si la crise est d’abord sanitaire, elle est aussi économique. Certaines prévisions - comme celle du Fonds Monétaire International [1] - évoquent une récession mondiale de 3 % en 2020 qui pourrait être suivie d’une croissance de 5,8 % en 2021. Si la France est le sixième pays de la planète le plus impacté par cette pandémie, son économie pourrait être résiliente, car plus diversifiée (moins dépendante de son industrie manufacturière ou du tourisme que ne le sont certains de ses voisins européens).

En attendant le déconfinement, le 11 mai prochain, le secteur immobilier a marqué une pause après une année 2019 et un début d’hiver 2020 particulièrement dynamiques, marqués par une augmentation du volume de transaction comme des prix, le retour de la clientèle britannique motivé par la ratification d’un accord fixant les modalités du Brexit et la hausse de la livre sterling.

Transaction : Evolution des prix. Neuf vs. Ancien
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Source Cimalpes : Automne 2019

Location : Taux de remplissage des 5 stations Cimalpes
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Source G2A : 15 février 2020

Cette conjoncture a été spécialement favorable dans nos stations où les conditions de ski, la qualité de l’enneigement des saisons précédentes ont séduit des clients et des investisseurs internationaux. La fermeture tardive dans la saison d’hiver de nos stations nous permet de nous projeter et de vérifier la force, la résilience du marché immobilier, globalement plus solide que de nombreux autres, sa capacité à surmonter cette crise qui n’est pas la première à bousculer notre secteur…

Retour sur les crises passées

Crise financière, 2008-2009
Véritable déflagration, le krach boursier d’octobre 2008 est une crise financière et bancaire, notamment alimentée par la spéculation et les crédits toxiques, qui s’étend ensuite à l’ensemble de l’économie dite réelle. Ses conséquences sont profondes et durables. Les réponses apportées par les institutions politiques et monétaires accompagnent la transformation du système bancaire et la régulation financière.
Malgré ce contexte critique, la stratégie attentiste des propriétaires (pariant sur un retour rapide de la demande) est gagnante : les prix se stabilisent, la pierre reste une valeur refuge au rendement raisonnable et rassurant. Le marché locatif - essentiel en stations de sports d’hiver - connait une croissance soutenue et l’arrivée de nouvelles clientèles touristiques internationales compense l’érosion de certaines autres.

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Crise de Crimée, 2014
En février et mars 2014, la crise de Crimée est une crise diplomatique qui impacte les relations entre l’Union Européenne et la Russie, victime de sanctions économiques et de la chute des cours du pétrole. Si la clientèle russe - importante à Courchevel, Méribel et Megève, semble moins présente, la tendance ne dure qu’une année pendant laquelle les clients français, belges, anglais, moyen-orientaux et asiatiques sont plus nombreux, évitant au secteur immobilier de subir les conséquences de cette crise géopolitique dont l’impact fut court et uniquement notable sur le locatif.

Brexit, 2016-2020
Le 23 juin 2016, les Britanniques votent en faveur de la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne. Commence alors un long processus permettant de définir les conditions de ce retrait et les relations futures entre Londres et les états membres.
Pendant cette période de transition, la clientèle britannique, historiquement très présente dans les stations alpines, est prudente ; certaines ventes sont reportées et une baisse de l’activité est observée.

Evolution du nombre de transactions immobilières en %
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Source Cimalpes Ski Index : Automne 2019

Avec la ratification d’un accord de retrait, en janvier 2020, la tendance commence à s’inverser. De nombreux investisseurs confirment leur détermination et leur volonté de réaliser un achat plaisir, de s’offrir « a piece of Europe » où ils pourront skier en famille et venir vivre leur retraite.

L’immobilier de montagne : un secteur résilient, une valeur refuge !

La diversité de ces crises témoigne de la complexité du monde contemporain, soumis à des tensions et des pressions multiples. Cette nouvelle donne oblige les entrepreneurs à s’adapter, à être agiles, souples et clairvoyants.
Le dynamisme des municipalités qui savent intelligemment réviser leur Plan Local d’Urbanisme, le volontarisme des acteurs publics et privés qui investissent judicieusement dans les infrastructures (remontées mécaniques, enneigeurs, culture, après-ski), la réputation internationale de nos stations, la pluralité des clientèles assurent la stabilité du marché de l’immobilier de montagne ; un marché de niche moins sensible que de nombreux autres aux aléas politiques et économiques.

Nos stations sont des marques puissantes qui ont un taux de pénétration sur les marchés émergents supérieur à celui de la majorité de leurs concurrentes ; la perte de certaines clientèles est de courte de durée mais toujours compensée par d’autres (Moyen-Orient, Asie du Sud-Est, Brésil…) ; l’accessibilité de nos destinations fait des marchés domestique et européen un formidable levier de croissance.

Evolution des nuitées à Courchevel en 2019
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Source G2A : décembre 2019

Ces spécificités expliquent le faible impact des crises bancaire, financière, politique précédentes. Qu’en sera-t-il d’une crise sanitaire ?

Premier bilan

Dès l’annonce de la fermeture des stations, le 14 mars dernier, nos activités se sont naturellement arrêtées : la vente, mais surtout la location, en première ligne dans un tel contexte.

Trafic cumulé Cimalpes.com + Cimalpes.ski vs. N-1
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En 24 heures, Cimalpes.com (transaction) et Cimalpes.ski Fermeture des stations (location) ont perdu 50 % de leur audience (affectant les ventes et les demandes dans les mêmes proportions). Significative, cette tendance n’a cependant duré que deux semaines. L’audience comme les demandes atteignent désormais 70% du volume enregistré l’an passé sur la même période. Sur l’ensemble des ventes engagées, 10 % sont reportées ou annulées ; 90 % des ventes réalisées sur la saison 2019-2020 sont maintenues. Malgré les incertitudes qui peuvent inquiéter certains clients (délais de rétractation, signatures à distance), nous pouvons compter sur leur confiance dans un marché résilient et leur détermination à investir dans nos stations. Leur désir d’évasion et de skier l’hiver prochain l’emporte (majoritairement) sur la peur et l’inquiétude.

Premières tendances

Transaction : entre le 14 mars et ce 22 avril (date à laquelle nous rédigeons ces lignes), à Courchevel, Méribel, Saint Martin de Belleville, Val d’Isère et Megève, les offres ne sont pas ou peu négociées ; un signe encourageant et révélateur de confiance et d’un rapport de force équilibré entre acheteur et vendeur. Si l’essentiel des demandes se concentre sur des biens de 800 000 à 2 000 000 d’euros, 10 % d’entre elles concernent des biens supérieurs à deux millions d’euros. Tendances récentes et marginales, quelques négociations plus ambitieuses émanent d’acheteurs supposant que certains vendeurs auront rapidement besoin de liquidité.

Location : l’arrêt de l’activité, le confinement et l’absence de mobilité ont naturellement impacté le secteur locatif ; si le redémarrage est plus lent, la courbe commence à reprendre de la vigueur (pour les réservations de l’hiver prochain) et devrait atteindre d’ici une semaine 75 % du volume enregistré l’an passé aux mêmes dates. Dans ce marché en pause, les réservations sont rares, mais les premières demandes sont enregistrées notamment pour la semaine de Noël : les prochaines vacances familiales garanties.

L’un des plus importants tour-operators britanniques spécialisés dans les séjours au ski a enregistré une baisse de 90% de ses réservations pour l’hiver prochain avant d’observer une inversion de la tendance dès l’annonce du déconfinement progressif en France.

We must remain positive and still carry on with our lives, and that for us means we must go skiing. Michael, un client britannique

Si certains clients s’interrogent sur les assurances annulations, les cas de force majeure, les remboursements, leur désir de venir skier dans nos stations l’hiver prochain est intact. La démarche solidaire et responsable de Cimalpes (qui a procédé au remboursement ou au report de séjour pour 100 % de ses clients vacanciers) a contribué à véhiculer une excellente image des professionnels du tourisme, mobilisés à nos côtés pour continuer à promouvoir nos destinations.

Une pandémie inédite, des incertitudes et des perspectives encourageantes

Prospectives
Si personne ne peut prévoir l’avenir - ni la forme que prendra cette crise, ni ses conséquences - nous pouvons imaginer plusieurs scénarios qui dépendront de la date et des conditions du déconfinement et des mesures que prendront les gouvernements pour favoriser la reprise rapide des activités touristiques et la mobilité des personnes.

Si la date du 11 mai est maintenue, que les courbes de propagation du coronavirus COVID-19 conservent leur tendance à la baisse, nous parviendrons à sauver la saison estivale et lancer la prochaine saison d’hiver (dont le pic des réservations est attendu mi-septembre).
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Prospectives

La crise ne devrait que faiblement impacter les prix d’un marché immobilier de niche où la demande (comme l’atteste l’affluence sur nos sites) est stable. Nos stations, très bien desservies par les routes et autoroutes, sont des marques fortes ; le besoin d’évasion sera encore plus vif après la période de confinement qui nous a contraints ; la famille, la santé, le bien-être, le sport : les valeurs portées par nos territoires seront (demain plus qu’aujourd’hui) au cœur de nos préoccupations. Avec la ratification d’un accord fixant les modalités du Brexit et la sortie du confinement, les marchés britannique, français et européens sont colossaux et permettront à nos stations de juguler l’éventuelle baisse que provoquerait l’hypothétique diminution des vols long-courriers, les contraintes ou restrictions sanitaires imposées par certains pays lointains.
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Pouvons-nous redouter une crise de la demande ?

Soyons réalistes. Nous pouvons prévoir la baisse du pouvoir d’achat de certains clients qui aura une répercussion sur nos activités ; la majorité des propriétaires se montreront attentistes, d’autres préféreront vendre rapidement, des acquéreurs à la recherche de « bons coups » sauront saisir les opportunités.

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Le maintien des prix devrait être la tendance majoritaire tant le locatif, toujours porteur, reste en station la locomotive de l’immobilier et assure des revenus permettent d’attendre la vente au bon prix. Ces différents profils devraient donc permettre d’équilibrer la situation en stabilisant la demande.

A plus court terme, si l’offre réussit à s’adapter aux nouvelles réalités sanitaires imposées par la crise, la demande suivra. De nombreuses personnes espèrent voyager cet été ; les français se recentreront sur le territoire national et plébisciteront nos destinations d’altitude qui offrent de l’air pur, de grands espaces et qui sont facilement accessibles par la route.

Pouvons-nous prévoir une évolution de la profession ?

Pour adapter le prix à la demande (et à la période) et insuffler davantage de flexibilité et d’élasticité dans les marchés locatif et transactionnel (essentiellement les prix de l’ancien ; ceux du neuf étant fixés conformément à un bilan prévisionnel), le yield management devrait se développer et se généraliser dans l’immobilier de montagne.

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En résulteront sans doute des politiques tarifaires très habiles et en constante évolution. A l’instar de l’hôtellerie ou des transports, l’immobilier locatif puis transactionnel intègrera ce métier à son approche commerciale. La tendance sera au pragmatisme et au yield !

La crise du coronavirus COVID-19, les incertitudes sur l’avenir, la disparition annoncée de certains opérateurs britanniques spécialisés dans les séjours au ski devraient accélérer la fin du modèle anglo-saxon des loyers garantis et favoriser celui de la gestion locative à la semaine ou d’un modèle mixe. L’immobilier locatif qui repart déjà avant même le déconfinement (graphe ci-contre) amènera les acheteurs potentiels en stations dès l’hiver prochain. Le déconfinement progressif, le 11 mai, devrait également stimuler le redémarrage des visites et des déménagements qui seront à nouveau possibles.

Plusieurs marchés vont se développer dans cette niche ; un premier marché d’opportunités (avec des acquéreurs souhaitant faire des coups et des vendeurs prêts à faire des concessions) ; un second plus attentiste (avec des propriétaires convaincus que la demande reviendra avant la prochaine saison) et prédominant puisque l’immobilier restera une valeur refuge et que les taux d’intérêt demeureront incitatifs en dépit des augmentations attendues - entre 0.15 et 0.25 % [2].

Etat des réservations pour l’hiver prochaine VS. N-1

Source : Cimalpes 22 avril 2020

Tout investissement immobilier (plus particulièrement dans nos stations de montagne) est un placement de qualité dans un marché stable qui a toujours su résister aux crises et aux aléas.

Pouvons-nous prévoir une évolution de la profession ?

Le cadre juridique et technologique devrait également évoluer, le confinement précipitant le recours à la dématérialisation. Les nouvelles normes sanitaires, imposées par les autorités, vont généraliser certaines pratiques digitales : les visites virtuelles et la signature électronique des compromis de vente comme des contrats de location.

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Le marché resserré et concurrentiel restera attractif pour de nombreux acteurs, certaines structures vont vraisemblablement se rapprocher pour survivre, certains outsiders vont se positionner sur le secteur porteur de l’immobilier alpin de prestige. Si la FNAIM évoque la possible disparition de 3 000 agences (et 20 000 emplois menacés), l’impact sera moindre, bien que difficile, dans nos stations qui ont réalisé près des deux tiers de la saison d’hiver 2020 quand leur fermeture fut annoncée. Cimalpes constate une perte (directement liée au COVID-19) de 20% de son chiffre d’affaire en location sur cette saison 2019-2020. Certains grands domaines skiables s’attendent quant à eux à une baisse de journées skieurs de 15% sur l’hiver prochain (2020-21) et 10% encore sur 2022-23.

La profession doit être agile, réactive et proactive ; elle doit s’adapter et se transformer sur les plans opérationnel (généraliser le télétravail), sanitaire (accueillir clients et collaborateurs en agence, adapter la vente et la gestion locative des biens aux nouvelles mesures d’hygiène…) et stratégique (développer le yield management, favoriser les pratiques digitales…). La crise que nous vivons est une épreuve dramatique pour de nombreuses personnes, qui doit nous inciter à repenser notre modèle pour l’améliorer.

Le marché de l’immobilier est résilient ; celui de Courchevel, Méribel, Saint Martin de Belleville, Val d’Isère et Megève tout particulièrement parce que nos stations occupent une place de premier choix dans le paysage touristique mondiale (toutes destinations confondues, ville, mer, campagne). Les crises passées ont eu des impacts limités sur notre marché, sur les prix et la demande ; nos clients sont des propriétaires et des investisseurs avertis qui connaissent la force de nos marques, qui savent que le désir d’évasion fera de belles et bonnes prochaines saisons.

Relativisons, prenons de la hauteur (dans nos montagnes), saluons le courage et remercions les professionnels qui luttent chaque jour directement et indirectement contre la pandémie, ayons une pensée pour toutes les victimes du COVID-19, restons vigilants, respectons les mesures qui permettront d’endiguer la propagation du coronavirus et concentrons-nous sur l’essentiel : la famille que nous prendrons plaisir à réunir dans nos stations !

 

[1Perspectives de l’économie mondiale, avril 2020.

[2financer.com

 
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