jeudi 3 décembre 2020

L’hôtellerie urbaine : Des actifs diversifiants à sélectionner avec vigilance

 

Dans le cadre de sa stratégie de diversification, SOFIDY investit depuis plusieurs années dans des murs d’hôtels situés dans des grandes villes françaises et européennes attrac-tives et dynamiques. Les murs d’hôtels affichent des rendements dans le haut de four-chette de l’immobi lier tertiaire et peuvent constituer une source de diversification attrac-tive si sélec tionnés avec clairvoyance.

Avec 22 milliards d’euros de transactions en 2018, soit plus du tiers de l’investissement mondial, le marché immobilier hôtelier européen est en croissance régulière et attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification de leur patrimoine immobilier.

Attractivité de l’Europe, la France en tête !
La dynamique du tourisme international, avec 1,4 milliard [1] de personnes qui se sont rendues dans un pays étranger en 2018 et une prévision de 1,8 milliard* en 2030, soutient ce segment. Dans ce paysage, l’Europe reste de très loin la première destination touristique mondiale avec plus de la moitié des voyageurs, la France en tête. L’Hexagone continue en effet de se distinguer comme premier pays visité au monde avec, l’an dernier, 90 millions de voyageurs. Après la forte baisse de fréquentation en 2015 et 2016, suite aux attentats de Paris et de Nice, le secteur hôtelier français enregistre depuis 2017 une nette reprise, avec une hausse du taux d’occupation moyen mais aussi du prix moyen. Les perspectives sont encourageantes avec l’objectif de 100 millions de touristes en 2020 fixé par le gouvernement, mais aussi la tenue de grands événements comme la Coupe du Monde de rugby en 2023 et les JO d’été à Paris en 2024.

Des vertus diversifiantes
Les murs d’hôtels constituent un segment immobilier diversifiant et pertinent pour des fonds comme l’OPCI Grand Public SOFIDY Pierre Europe. Leurs performances dépendent avant tout de l’attractivité du pays/de la ville où ils se situent, tant du point de vue des affaires qu’au plan touristique. L’hôtellerie urbaine dans les grandes métropoles dynamiques bénéficie en effet, en complément du tourisme d’agrément, de la demande de la clientèle d’affaires notamment lors de congrès internationaux. À ce titre, l’Allemagne est la première destination en Europe, suivi du Royaume-Uni puis de la France. Quant à Paris, elle reprend la tête du classement ICCA 2018 (International congress and convention association), qui recense les villes qui accueillent le plus de congrès internationaux.

Les murs d’hôtels offrent par ailleurs des perspectives de performances régulières [2] pour un investisseur immobilier. Les loyers sont sécurisés par des baux longs, d’au moins 10 ans en général, de type « commercial », avec un locataire unique dont les résultats opérationnels sont directement liés à l’emplacement de l’hôtel qui est, de fait, difficilement délocalisable.

Contenu sponsorisé :

Une sélection vigilante
Fidèle à sa philosophie de gestion prudente et patrimoniale, fondée sur le principe de la mutualisation des risques et la robustesse des flux de loyers achetés, SOFIDY investit dans les murs d’hôtels. Nous nous appuyons notamment sur l’expertise de Jean-François LE DREN, Directeur Adjoint des investissements, en charge de l’Europe et des opérations spéciales, qui a passé plus de onze ans au sein du groupe Accor, notamment en tant que directeur Asset Management, Corporate Finance et assurances en charge de l’Allemagne et des pays d’Europe Centrale, avant de rejoindre SOFIDY en 2015.

La stratégie de SOFIDY se porte en priorité sur des murs d’hôtels situés dans de grandes villes en France et en Europe, certaines offrant une activité tertiaire dynamique et d’envergure avec des salles de congrès attractives et d’excellentes facilités d’accès (aéroport, gare, réseau autoroutier).

À la recherche de murs d’hôtels classés de 1 à 4 étoiles, en fonction de l’adéquation de la demande par rapport à l’emplacement, SOFIDY s’attache à sélectionner des locataires hôteliers au profil financier solide afin de sécuriser les flux de recettes locatives, et ce avec des baux longs.

Un secteur bousculé
Investissant exclusivement en « murs », il est primordial pour SOFIDY de pouvoir analyser les risques liés à l’exploitation hôtelière du locataire. L’expertise sur le secteur hôtelier de notre équipe d’investissement permet à SOFIDY d’analyser le business model des opérateurs hôteliers, et notamment de comprendre leurs comptes d’exploitation afin d’anticiper leur rentabilité future et donc la valeur de leurs fonds de commerce qui constitue, comme pour les locaux commerciaux, un matelas de protection du flux de loyers acheté. L’analyse de la capacité d’adaptation de l’opérateur hôtelier et/ou la pertinence du nouveau concept proposé est primordiale. Le secteur hôtelier est en effet aujourd’hui concurrencé par des modes alternatifs d’hébergement, de type Airbnb, mais est aussi confronté à la nécessité de s’adapter, voire se réinventer, face à une clientèle de plus en plus exigeante et à l’émergence de nouvelles tendances. Notre équipe d’investissement s’attèle donc à sélectionner des opérateurs attractifs capitalisant, selon le profil de leur clientèle et l’emplacement de leur hôtel, sur une ou plusieurs nouvelles tendances : expériences clients différenciantes, décoration design, large offre de services, espaces communs cosy et conviviaux, espaces de coworking, hébergement hybride adaptés à différents profils de clientèle…

Parallèlement aux investissements en direct, SOFIDY peut également s’appuyer sur l’expertise d’autres investisseurs professionnels en prenant des tickets au sein de club deals, et ce avec toujours une seule et même philosophie : la mutualisation du patrimoine géré et la robustesse des flux de loyers achetés pour le compte de nos associés.

À la recherche de murs d’hôtels classés de 1 à 4 étoiles, en fonction de l’adéquation de
la demande par rapport à l’emplacement, SOFIDY s’attache à sélectionner des locataires hôteliers au profil financier solide afin de sécuriser les flux de recettes locatives, et ce avec des baux longs.
Jean-François LE DREN, Directeur Adjoint des investissements, en charge de l’Europe et des opérations spéciales

  • Hôtel****
    PARIS 9e : 5 rue Caumartin
    Situé dans l’immeuble qui hébergeait par le passé la Fédération Française du Prêt à Porter Féminin et où tous les grands couturiers se rendaient, l’hôtel 4 étoiles situé au 5 rue Caumartin, en face de la sortie des artistes de l’Olympia, est emblématique de la stratégie de diversification de SOFIDY dans les murs d’hôtels à Paris. Ce « boutique hôtel » de 33 chambres, décoré sur la thématique de la haute couture, bénéficie d’un excellent emplacement avec un environnement de sociétés, de monuments et de boutiques de luxe, et de fait une mixité de clientèle assurant un très bon taux d’occupation.
  • Hôtel****
    NICE : 64 avenue Jean Médecin
    Votre société de gestion a investi fin 2017 dans les murs d’un hôtel 4 étoiles de 44 chambres, 64 avenue Jean Médecin à Nice. Situé à la sortie de la gare fer- roviaire et sur la principale artère commerçante, cet hôtel de cachet, entière- ment rénové, bénéficie d’un emplacement très attractif pour la clientèle touristique et les voyages d’affaires. Avec quelque 5 millions de visiteurs par an, en grande majorité étrangers, Nice est la 2e ville touristique de France. C’est aussi le 2e aéroport de l’Hexagone (après les plateformes Orly et Roissy comptées ensemble) et parmi les principales villes françaises pour les congrès. Marché très résilient, l’hôtellerie à Nice a su retrouver une croissance dyna- mique après l’attentat de juillet 2016.
  • Hôtel Ibis
    Allemagne : HAMBOURG
    Pour profiter de l’attractivité et du dynamisme de la 2e ville d’Allemagne, SOFIDY a investi en octobre 2015 dans les murs de l’hôtel Ibis situé au cœur de la zone aéroportuaire de Hambourg. Construit en 2003, cet hôtel de 157 chambres et de 79 places de parking, est exploité dans le cadre d’un bail long terme par le Groupe Accor, leader européen de l’hôtellerie. Bénéficiant de la forte image de marque d’Ibis auprès de la clientèle allemande, cet hôtel 2 étoiles figure parmi les plus rentables de l’enseigne outre-Rhin.
  • Hôtel Meininger
    Autriche : SALZBOURG
    SOFIDY a acquis en avril 2019 pour le compte des épargnants de l’OPCI Grand Public SOFIDY Pierre Europe les murs de l’hôtel Meininger de Salzbourg, 2e ville la plus touristique d’Autriche avec des taux d’occupation hôtelier proche de 80 %.
    Groupe hôtelier allemand, Meininger a développé, avec sa marque éponyme, un concept hybride novateur proposant des chambres flexibles (à deux, en famille, en groupe) et des espaces communs conviviaux. Simple et efficace, ce concept modernise la traditionnelle auberge de jeunesse avec déjà une trentaine d’implantations en Europe et une dizaine de projets d’ouverture.
À propos de SOFIDY
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI [3] avec 5,1 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, SOFIDY est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. SOFIDY gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale de Tikehau Capital.
 

[1Selon l’Organisation Mondiale du Tourisme.

[2Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

[3Source : IEIF-2018.

 
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