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Communiqué : Covivio, Résultats semestriels 2019 : Accélération du pipeline, renforcement du bilan et croissance de l’ensemble de nos indicateurs opérationnels et financiers

 

« Covivio clôture ce semestre en bonne marche sur ses objectifs pour l’année. La performance de nos marchés et notre positionnement d’opérateur diversifié, leader sur ses segments, se traduisent par une croissance de l’ensemble de nos indicateurs opérationnels et financiers. Le renforcement du bilan, via le succès du paiement du dividende en actions et l’avancée de notre programme de ventes, nous permet d’atteindre dès le 1er semestre notre nouvel objectif de levier inférieur à 40%. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

L’accélération du pipeline de développement en ordre de marche

  • 100 000 m² de nouveaux projets engagés à Paris, Levallois-Perret, Milan et Berlin
  • Hausse de 30% du pipeline de projets engagés, à 2,1 Md€ (1,7 Md€ PdG)
  • Nouvel accord locatif avec NTT Data pour 16 000 m² dans l’ensemble The Sign à Milan, 18 mois avant la livraison
  • Un pipeline déjà pré-loué à 51%, sécurisant le rendement attendu de 6%

Nouvel objectif de LTV inférieure à 40% d’ores et déjà atteint

  • 732 M€ de ventes sécurisées, avec une marge moyenne de 6% sur la dernière valeur d’expertise
  • Succès de l’option de paiement du dividende en actions, augmentant les fonds propres de 316 M€
  • LTV à fin juin de 39,2% ; amélioration du rating S&P à BBB+

Résultats semestriels en croissance

  • Revenus locatifs : +3,3% à périmètre constant
  • Valorisation du patrimoine : +2,8% à périmètre constant
  • Croissances de l’EPRA Earnings par action de +2,8% et de l’ANR EPRA par action de +5,4% sur un an

Perspectives 2019 confirmées

  • Objectif d’une hausse de l’EPRA Earnings 2019 par action supérieure à 3%.

Opérateur européen de référence avec 23 Md€ (16 Md€ Part du Groupe) de patrimoine centré sur les grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin et Milan, Covivio accompagne les entreprises, les opérateurs hôteliers et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants. Opérateur global présent tout au long de la chaîne des métiers de l’immobilier, le groupe s’appuie notamment sur un pipeline de développement européen de 6 Md€ pour poursuivre sa croissance.

Contenu sponsorisé :

Accélération du pipeline de développement
Pilier stratégique de Covivio répondant aux attentes des clients, toujours plus tournées vers les immeubles performants et serviciels, le pipeline de développement assure un couple rendement-risque optimal (depuis 2010, le taux d’occupation moyen des actifs livrés atteint 94% dans les 12 mois suivant leur livraison). Il constitue également le moteur de l’amélioration de la qualité du patrimoine et de l’ambition du groupe d’atteindre 100% d’immeubles de bureaux verts d’ici à 2023.

Le premier semestre a vu le pipeline de développement engagé s’accroitre de 30%, à 2,1 Md€ (1,7 Md€ PdG) via l’engagement de 100 000 m² de nouveaux projets tels que So Pop à Paris Saint-Ouen, Alis à Levallois-Perret ou Symbiosis D et Vitae (concours Reinventing Cities) à Milan.

Acheté auprès de Citroën en 2012 sur la base d’un rendement initial de 8,1% avec la perspective d’une démolition-reconstruction au départ du locataire, le projet So Pop bénéficie d’une localisation stratégique à la limite entre Paris 17e et Saint-Ouen. La démolition-reconstruction permettra d’accroitre la surface de 70%, à 31 000 m², et le loyer de 145%, générant ainsi un rendement de 6,1% sur le coût de revient (de 226 M€). Par ailleurs, dans le cadre de sa politique de rotation et de maitrise du risque, Covivio partagera cet investissement à 49,9% avec Crédit Agricole Assurances. L’objectif de création de valeur sur ce projet, dont la livraison est attendue pour 2021, dépasse 60% (incluant la marge sur le partage).

Covivio vient également d’engager le projet Alis à Levallois-Perret, redéveloppement d’un immeuble de bureaux de 20 500 m² (+15% d’extension) situé en face du métro Pont de Levallois. En 2015, Covivio, déjà propriétaire de deux des trois immeubles de cet ensemble, a acheté le 3e bloc en vue d’un redéveloppement au départ du principal locataire début 2019. L’opération, dont la livraison est attendue pour 2022, doit générer un rendement de 5% sur le coût de revient (215 M€) et permettra d’accroitre le loyer de 60% pour un objectif de création de valeur de 40%.

A Milan, Covivio poursuit le développement de la zone de Symbiosis, au sud de la ville. Après la livraison du nouveau siège de Fastweb (20 500 m²) en 2018, et le démarrage des travaux d’une école de 7 900 m² pré-louée à ICS International School, un nouvel immeuble de 18 600 m² de bureaux est lancé, pour un investissement total de 84 M€ (rendement d’environ 7%). 6 400 m² ont déjà été préloués à une multinationale afin d’installer son siège social italien, marquant ainsi une nouvelle étape dans le développement de ce quartier d’affaires innovant. Le bail a été signé avec un loyer de 316 €/m² sur la partie bureaux et une maturité ferme de
10 ans. La livraison est prévue pour 2021.

Covivio a également remporté le concours Reinventing Cities, prestigieuse compétition internationale destinée à la régénération urbaine et environnementale avec le projet de redéveloppement "Vitae”, situé en face de Symbiosis. Vitae, qui totalise 10 000 m², associe bureaux, espaces événementiels et de restauration, et comprend également un laboratoire spécialisé en recherche moléculaire et oncologique. Le projet dans son ensemble constituera un pôle innovant, à la pointe de la technologie et du développement durable (certifications LEED Platinum, WELL Gold et label BiodiverCity®). Des premiers accords locatifs ont été conclus avec les partenaires IFOM (laboratoire) et CIR Food. Le budget total de l’opération, dont la livraison est prévue en 2022, s’élève à 42 M€ et le rendement cible est estimé à environ 6,6%.

Enfin, en Allemagne, Covivio poursuit la stratégie d’investissement centrée sur le développement de logements, en particulier à Berlin, avec un pipeline engagé de 171 M€ (111 M€ PdG) en hausse de 55%, auquel s’ajoutent 661 M€ de projets maitrisés. Le coût de revient moyen des 640 logements engagés (45 300 m²) s’élève à 3 772€/m², pour un rendement de 4,7% et un objectif de marge sur vente d’environ 40%.

A fin juin, 51% du pipeline tertiaire engagé est pré-loué, dont 66% pour les projets devant être livrés en 2020. Sur le projet The Sign à Milan, Covivio a signé en juillet la pré-commercialisation des 16 000 m² de bureaux des immeubles B et C, pour 12,4 ans fermes, à NTT Data (groupe international spécialisé dans le service d’ingénierie informatique et digitale). S’ajoutant à l’accord locatif déjà signé avec Aon sur l’immeuble A, cette signature sécurise ainsi la quasi-totalité de l’occupation du projet ,18 mois avant la livraison, et le rendement de 7,3%.

732 M€ de cessions sécurisées à fin juin : accélération des ventes d’actifs matures
Au cours du premier semestre, Covivio a signé pour 732 M€ (602 M€ PdG) de cessions et engagements de ventes, pour une marge moyenne de 6% sur la valeur d’expertise de fin 2018. Près de 70% de ces ventes concernent des actifs matures cédés avec une prime de 9%.

En Bureaux France, le groupe a signé une promesse de vente sur l’actif Green Corner (20 800 m²), à Saint-Denis, pour 167 M€. La vente de cet immeuble, qui avait fait l’objet d’un développement en 2015, sera réalisée au 3e trimestre. Covivio a par ailleurs vendu un actif situé à Charenton-le-Pont pour 54 M€. Cet immeuble, totalisant 11 500 m² de bureaux, est entièrement loué à Natixis pour 4,5 ans fermes.

En Italie, Covivio a signé une promesse de vente portant sur un portefeuille d’actifs matures et non core pour 263,5 M€, comprenant l’immeuble via Montebello à Milan et 9 actifs situés dans des localisations secondaires (Rome, Bologne, Venise, etc.). Le prix est légèrement supérieur à la valeur d’expertise fin 2018 (+1%) avec un rendement net de 4,9%. Le transfert de propriété est prévu en décembre 2019.

En Hôtels, Covivio a signé la promesse de vente de 30 hôtels B&B en France pour 113 M€ (25 M€ PdG) avec une marge sur la dernière expertise de 13%. Enfin, en Résidentiel allemand, les ventes se sont principalement concentrées sur des cessions d’appartements, à près de 90% à Berlin, pour 30 M€ (20 M€ PdG) générant une marge de 75% (rendement locatif implicite de 1,9%).

Sur le semestre, Covivio a réalisé pour 622 M€ d’investissements (338 M€ PdG), dont 307 M€ (192 M€ PdG) de capex sur le pipeline de développement. Les acquisitions ont principalement concerné 3 hôtels au Royaume-Uni et aux Pays-Bas, sécurisés en 2018, pour 91 M€ (39 M€ PdG, 5,7% de rendement). Covivio a également réalisé le 1er juillet le rachat d’une participation de 32% dans un portefeuille de 32 hôtels Accor en France et en Belgique pour 176 M€ droits inclus (76 M€ PdG). Ce portefeuille, qui sera géré par Covivio, renforce la présence du groupe sur le marché hôtelier français, première destination touristique mondiale. Les actifs présentent également une bonne rentabilité avec une marge d’EBITDAR moyenne supérieure à 30%. L’objectif de rendement net à horizon 2021, de 5,3%1, fait ressortir un loyer faible de 4,7 K€ par chambre, offrant un potentiel de croissance significatif.

Trois piliers stratégiques au service de la performance RSE
Covivio a construit sa stratégie sur 3 piliers que sont 1° les Métropoles européennes, traduisant la volonté d’offrir des localisations premium à ses clients ; 2° le pipeline de développement, pour répondre aux attentes des clients avec des immeubles neufs et performants ; et 3° la culture clients, dans une logique partenariale, ADN du groupe depuis sa création en 2001. Ces trois piliers servent une politique RSE ambitieuse et reconnue au travers de nombreux prix et des notations de premier plan. Ainsi :

  • 93% des immeubles de Covivio se situent à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun (99%à moins de 10 minutes), avec pour objectif d’atteindre 100% d’ici à 2023 ;
  • 78% des actifs de bureaux bénéficient d’une certification environnementale, en bonne marche vers la cible de 100% pour 2023 ;
  • la consommation énergétique et les émissions de CO2 du patrimoine se sont réduits de respectivement
  • 2,4% et -9,0% à périmètre constant sur un an en 2018.
  • 45% des immeubles de bureaux bénéficient d’une offre de service avec un objectif de 100% d’ici à fin 2023.

S’inscrivant dans le scénario 2°C de l’Accord international de Paris de 2015, Covivio a modélisé avec le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) la trajectoire carbone de l’ensemble de son patrimoine. Le groupe se donne comme objectif ambitieux de réduire de 1/3 son intensité carbone entre 2010 et 2030 (-16% à fin 2018). Une trajectoire certifiée par l’initiative Science Based Targets (SBTi), laquelle est le fruit de la collaboration du CDP (Carbon Disclosure Project), du Pacte Mondial des Nations Unies, du WRI (World Resources Institute) et du WWF (World Wide Fund for Nature). En 2018, le CDP (Carbon Disclosure Project) a attribué la note A à Covivio.

Hausse de +2,8% des valeurs d’actifs à fin juin
Le patrimoine à fin juin 2019 s’élève à 23,2 Md€ et 15,7 Md€ Part du Groupe, soit +2,8% à périmètre constant, principalement grâce à la performance du patrimoine résidentiel allemand (+7,7%) et aux actifs en développement en bureaux France (+9,7%).

Nouvel objectif de LTV inférieure à 40% d’ores et déjà atteint, et amélioration du rating S&P
L’option de paiement du dividende (de 4,60€) en actions, proposée aux actionnaires au titre du dividende 2018, a été un succès, ayant été choisie par 82,7% du capital. Cette opération représente une augmentation de capital de 315,9 M€ et illustre à nouveau la confiance des actionnaires dans la stratégie de Covivio. Ajoutée au programme de ventes du semestre, cette opération permet d’atteindre d’ores et déjà le nouvel objectif de LTV inférieure à 40%, avec une LTV de 39,2% à fin juin, tout en poursuivant les investissements, notamment dans le pipeline de développement. Soulignant ce renforcement de la solidité financière de Covivio et la qualité du patrimoine, S&P a relevé en avril 2019 la notation de Covivio à BBB+, perspective stable.

Croissance de +3,3% des revenus à périmètre constant
Le positionnement diversifié sur des marchés en croissance et les orientations stratégiques des dernières années portent leurs fruits. Covivio voit ainsi ses revenus progresser de 3,3% à périmètre constant. L’indexation et la performance des revenus variables contribuent à hauteur de 43%, 1/3 grâce à la réversion au moment des renouvellements et 1/4 grâce à l’amélioration du taux d’occupation. Ce dernier s’établit à 98,1%, sécurisé par
une durée moyenne ferme des baux de 7,2 ans. Par activité :

  • En Bureaux France, l’augmentation de +3,9% à périmètre constant résulte principalement des locations de l’année 2018 (+1,9 pt), essentiellement réalisées à partir du 2e trimestre 2018. L’indexation contribue à hauteur de +1,5 pt et la réversion sur les renouvellements pour +0,5 pt.
  • En Italie, les loyers progressent de +1,4%, dont +1,7% sur le portefeuille de bureaux à Milan. Le taux d’occupation s’est à nouveau amélioré de +0,2 pt, à 98,1%. L’indexation a contribué à la performance à hauteur de +1 pt.
  • La performance locative en Résidentiel Allemagne se maintient, à +4,4% à périmètre constant, tirée par la dynamique de Berlin (+5,3% à périmètre constant), mais également de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (+4,1%).
  • Enfin, en Hôtels, les revenus augmentent de +2,0%. La croissance de +1,9% sur les hôtels en bail est atténuée par les programmes de travaux en cours de réalisation par Accor sur certains hôtels en loyers variables, afin d’en améliorer la performance future. Les hôtels détenus en murs et fonds voient leurs revenus gagner +2,4%, portés par la bonne performance en Allemagne (+4,2%), en particulier à Berlin.

Revenus

S1 2019 - en M€ Revenus à 100% Revenus Part du Groupe Variation Part du groupe Variation à périmètre constant Taux d’occupation Durée résiduelle ferme des baux
Bureaux France 130 115 -6,6% 3,9% 97,3% 4,8
Bureaux Italie 94 73 73,9% 1,4% 98,1% 7,2
Résidentiel Allemagne 124 80 5,9% 4,4% 98,8% n.a.
Hôtels en Europe 149 59 23,1% 2,0% 100,0% 13,9
Total activités stratégiques 498 327 13,3% 3,4% 98,2% 7,2
Total activités non stratégiques 16 12 -15,8% -1,7% 95,6% 5,4
Total 513 339 11,9% 3,3% 98,1% 7,2

En juin 2019, la Ville de Berlin a validé un projet de gel des loyers des logements existants pendant 5 ans. Ce projet sera proposé au vote courant octobre. Il existe de nombreuses incertitudes juridiques quant à l’application de cette loi dont les contours sont encore flous. Par ailleurs, cette réglementation additionnelle risque d’accroitre la pénurie de logements dans la ville, conséquence d’une forte augmentation de la population de Berlin (+385 000 habitants en 10 ans pour seulement 90 000 logements neufs créés). L’activité résidentielle à Berlin représente 8,8% des revenus du groupe au travers d’un patrimoine de grande qualité de près de 16 000 logements, situés principalement dans les quartiers centraux de la ville. La valorisation en bloc à 2 745€/m² à fin juin est très inférieure à la valeur à l’unité (plus de 75% de marge sur vente au 1er semestre).

Croissance de +2,8% de l’EPRA Earnings par action
L’EPRA Earnings gagne +14,6% sur un an, à 219,7 M€ Part du Groupe, porté par les bonnes performances opérationnelles et la fusion avec Beni Stabili. Par action, l’EPRA Earnings s’élève à 2,63€, soit +2,8%, suite à l’accroissement de 11,5% du nombre d’actions sur la période (en raison de la fusion). Le bénéfice net ressort quant à lui à 355 M€ Part du Groupe.

Un ANR EPRA de 8,8 Md€ et 100,6€ par action
La hausse des valeurs d’expertises des immeubles et l’EPRA Earnings permettent à l’ANR EPRA de progresser de +0,9% sur six mois (+5,4% sur un an), à 100,6€ par action (8,8 Md€). L’ANR Triple Net atteint 7,9 Md€ et 90,2€ par action (+3,1% sur un an et -1,6% sur six mois, impacté par la valorisation des instruments de couverture).

Perspectives 2019 confortées
Fort de la performance de ce premier semestre, Covivio confirme son objectif d’une croissance de l’EPRA
Earnings 2019 par action supérieure à +3%.

A propos de Covivio
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture européenne, Covivio invente l’expérience utilisateur d’aujourd’hui et dessine la ville de demain.
Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants.
Opérateur européen de référence avec plus de 23 Md€ de patrimoine Covivio accompagne les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable. Son approche vivante de l’immobilier ouvre à ses équipes des perspectives de projets et de parcours passionnants.
Le titre Covivio est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris (FR0000064578 - COV), ainsi que sur le marché MTA (Mercato Telematico Azionario) de la bourse de Milan, admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », EPRA BPRs Gold Awards (rapport financier et développement durable), CDP (A), Green Star GRESB, ainsi que dans les indices éthiques ESG FTSE4 Good, DJSI World et Europe, Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20), Euronext® CDP Environment France EW, Oekom, Ethibel et Gaïa.
Covivio est noté BBB+ / perspective Stable par Standard and Poor’s.
 
 
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