Covivio - Résultats annuels 2018 : transformation et performance

« Cette première année sous notre nouvelle identité, Covivio, parachève notre transformation en opérateur immobilier européen 360°. Les avancées stratégiques majeures et la dynamique positive de nos marchés se traduisent par l’accélération de la performance opérationnelle et financière, qui devrait se poursuivre en 2019. » Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Achèvement de la transformation en opérateur immobilier européen 360°

• Renforcement dans les principales métropoles européennes : 1,9 M^d€ d’investissements (1,4 M^d€ PdG)
• Accroissement de la qualité du patrimoine et sortie des activités non stratégiques, via 1,9 M^d€ de cessions (1,2 M^d€
• PdG)
• Focus sur le pipeline de développement : hausse de 80% du volume de projets engagés, à 1,6 M^d€
• Innover pour accompagner les besoins de nos clients : premiers succès de l’offre Flex-offices
• Fusion avec Beni Stabili, étape clé dans la simplification de l’organisation

Résultats 2018 : le fruit d’une stratégie payante et de marchés locatifs bien orientés

• Revenus locatifs : +3,4% à périmètre constant
• Valorisation du patrimoine : +4,4% à périmètre constant
• Croissance de l’EPRA Earnings par action de +4,5% et de l’ANR EPRA par action de +5,5%

Une politique RSE performante
Accélération du verdissement du patrimoine : +8pts, à 72%
Renforcement de la gouvernance : renouvellement du mandat de Jean Laurent en tant que Président du Conseil
d’administration et nomination de Christian Delaire et Olivier Piani comme administrateurs indépendants [1]

Opérateur européen de référence avec 23 M^d€ (15 M^d€ Part du Groupe) de patrimoine centré sur les grandes métropoles européennes, en particulier Paris, Berlin et Milan, Covivio accompagne les entreprises, les opérateurs hôteliers et les territoires dans leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.
Acteur immobilier de préférence à l’échelle européenne, Covivio se rapproche des utilisateurs finaux, capte leurs aspirations, conjugue travailler, voyager, habiter, et coinvente des espaces vivants. Opérateur global présent tout au long de la chaîne des métiers de l’immobilier, le groupe s’appuie notamment sur un pipeline de développement européen de 6 M^d€ pour poursuivre sa croissance.

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Sophie Favreau : de réceptionniste à directrice du Brit Hotel Centre Gare

 

Renforcement dans les métropoles européennes
En 2018, Covivio a réalisé pour 1,9 M^d€ d’investissements (1,4 M^d€ PdG) avec un rendement moyen de 5,1%, dont 1,6 M^d€ d’acquisitions, dans les grandes métropoles européennes :

• En bureaux, le groupe a investi 410 M€ principalement à Paris et Milan. L’achat en VEFA de l’immeuble IRO (25 600 m² dans le pôle de Malakoff—Montrouge—Châtillon - lien vers le communiqué) et du futur siège de Covivio (8 500 m² rue Jean Goujon dans le QCA parisien), viennent nourrir le pipeline de développement. A Milan, trois actifs ont été acquis au premier semestre, pour 106 M€ et 25 800 m², renforçant la part du patrimoine italien à Milan, à 73%. Le rendement moyen de ces investissements ressort à 6,2% [2]
• En hôtels, Covivio a acquis un portefeuille emblématique de 895 M€, composé de douze hôtels haut de gamme 4 et 5*, situés dans les principales villes du Royaume-Uni. Sur la base des baux triple nets de 25 ans avec InterContinental Hotels Group (IHG), le rendement est attendu à 6% en vitesse de croisière (5,1% sur le loyer minimum garanti).
• En Résidentiel en Allemagne, 549 M€ ont été investis principalement à Berlin et Hambourg, dont 468 M€ d’acquisitions sur la base d’un prix moyen de 2 135€/m² et d’un rendement de 4,5% à deux ans, après relocation de la vacance. Le potentiel de réversion locative est supérieur à 40%.
• En amont de la fusion avec Beni Stabili, Covivio a acheté 7,5% du capital de Beni Stabili pour 263 M€ d’équivalent actifs.

Dans le même temps, 1,9 M^d€ à 100% (1,2 M^d€ PdG) de cessions d’actifs ont été sécurisées en 2018, dont 1,4 M^d€ déjà réalisés sur la base d’un rendement de 4,9% et d’une marge de cession moyenne de 4,3%. Covivio a poursuivi la sortie des activités non stratégiques qui ne représentent plus que 1,8% du patrimoine. En particulier, l’ensemble du patrimoine résidentiel France restant, de 283 M€, a été cédé (y compris une promesse de vente pour 182 M€ signée en février 2019). L’amélioration de la qualité du patrimoine s’est accompagnée de la vente de 973 M€ d’actifs non core, principalement des bureaux en Italie et des logements non core en Rhénanie-du-Nord Westphalie. Enfin, l’accélération des ventes d’actifs matures s’est traduite par 237 M€ de cessions et se poursuivra en 2019.

Hausse de 80% du pipeline de développement
Les enjeux de transformation et d’attractivité amènent les entreprises à privilégier toujours plus les immeubles neufs et flexibles. Fort d’un track record très solide et d’un portefeuille de projets de 6 M^d€ en Europe, Covivio a accéléré les engagements de développement.

A fin 2018, le pipeline engagé atteint 1,6 M^d€ (1,3 M^d€ Part du Groupe), en hausse de 80% sur un an (x2,5 en PdG). Cela représente 31 projets pour 280 000 m² de bureaux, 790 chambres d’hôtels et 454 logements, situés à 80% à Paris, Berlin et Milan, et devant générer un rendement de 6,1%. Grâce à la signature de 152 000 m² d’accords locatifs sur les bureaux, le taux de prélocation de ce pipeline s’élève d’ores et déjà à 62%.

En particulier, les 23 600 m² de bureaux et services de l’immeuble Flow à Montrouge ont été pré-loués auprès d’un grand compte, partenaire de longue date de Covivio. Une signature qui souligne la qualité de cette opération et la capacité à créer de la valeur tout au long de la chaine de valeur immobilière :

• acquisition en 2015 d’un immeuble obsolète de 18 000 m² idéalement situé au sein d’un des pôles
  tertiaires les plus attractifs du sud de la capitale et du Grand Paris ;
• obtention en 2017 d’un permis de construire permettant d’accroitre de 25% la surface ;
• prélocation 18 mois avant la livraison, prévue en septembre 2020.
  Le rendement du développement ressort à 6,6%. Fort de ce succès, Covivio complètera son emprise dans la
  zone avec l’opération IRO pour laquelle des discussions locatives sont en cours.

A Lyon, Covivio a pré-loué 44% du projet de 30 900 m² Silex2, situé dans le quartier d’affaires de la Part-Dieu, deux ans avant la livraison, grâce en particulier à la signature d’un accord locatif de 9 000 m² avec Solvay, l’un des leaders mondiaux de la chimie (lien vers le communiqué). Le rendement de cette opération de 166 M€ [3] s’élève à 6,0%.

Enfin, en Résidentiel en Allemagne, le groupe a accru la taille de son pipeline de projets de développements principalement situés à Berlin, qui s’élève désormais à 700 M€ pour 2 800 logements. A fin 2018, 111 M€ sont engagés, auxquels s’ajouteront plus de 100 M€ supplémentaires en 2019. Le rendement moyen des projets engagés s’élève à 4,8% et la marge moyenne devrait dépasser 40%.

A ces développements en cours pour 1,6 M^d€, s’ajouteront 1,1 M^d€ (800 M€ PdG) de projets supplémentaires lancés courant 2019, dont 60 000 m² à Alexanderplatz à Berlin et 30 000 m² à Paris 17^e.

Le client, au centre de la stratégie
En se concentrant sur les meilleures localisations et le développement d’immeubles neufs, le groupe centre sa stratégie sur les besoins de ses clients et les offres de services aux locataires. En Allemagne, Covivio a obtenu le deuxième meilleur score sur 21 sociétés d’immobilier résidentiel au sein du Focus Money Survey 2019 (lien vers l’étude). Cette étude indépendante récompense la qualité du service aux locataires observée au sein de notre patrimoine résidentiel en Allemagne. Covivio ressort ainsi comme la 1^re entreprise de logement privée en matière de service clients.

L’écoute et l’anticipation des besoins des utilisateurs, en pleine mutation, aboutissent à de nouvelles initiatives. En bureaux, le lancement en début d’année 2018 par Covivio de la marque d’espaces flexibles Wellio, est prometteur. Trois sites ont ouvert l’année dernière à Paris :

• 3 300 m² en mars 2018, dans le QCA, et occupés à 90% ;
• 5 100 m² en septembre, en face de la gare de Lyon, et occupés à 60% ;
• 1 400 m² en décembre, à Montmartre, et occupés à 40% par Orange.

En résidentiel, Covivio a étendu son offre aux appartements meublés, logements avec services ou spécialement conçus pour la colocation (coliving). Le déploiement, sous la marque Covivio to Share, vient de débuter à Berlin avec 100 chambres.

En hôtels, Covivio a continué à accompagner ses partenaires opérateurs dans leur développement européen. En 2018, le premier hôtel Motel One (255 chambres) de Paris a été livré. Un nouveau partenariat a aussi été conclu avec Room Mate pour le développement d’un hôtel 4* de 169 chambres au cœur du centre historique de Málaga (livraison en 2020). En 2019, Covivio livrera à Munich, Paris et Lyon trois nouveaux hôtels Meininger, qui proposent un concept hybride innovant entre l’auberge de jeunesse et l’hôtel.

Le groupe accompagne également les innovations des opérateurs. IHG déploie par exemple ses nouvelles marques lifestyle et haut de gamme Voco et Kimpton sur 9 des 12 hôtels de Covivio au Royaume-Uni. A Madrid, un hôtel de 205 chambres a été reloué à Radisson pour y implanter sa nouvelle marque Radisson Red.

Résultats 2018 : le fruit d’une stratégie payante et de marchés locatifs bien orientés
Positionné sur des marchés locatifs en croissance, et récoltant les fruits des choix stratégiques des dernières années, Covivio voit ses revenus progresser de 3,4% à périmètre constant, contre +2,1% en 2017.

En Bureaux, les revenus locatifs à périmètre constant s’accroissent de 2,8% en France et de 1,3% en Italie (dont 1,8% à Milan). L’année 2018 a été particulièrement active avec 120 000 m² d’accords locatifs pour une durée moyenne ferme de 9,6 ans. 120 000 m² ont aussi été renouvelés ou renégociés, avec un gain de 5,6% par rapport au loyer en place. Ces succès se traduisent par un taux d’occupation de 97,1% en France et 97,9% en Italie.

La forte dynamique des loyers en Résidentiel allemand se poursuit en 2018, à +4,4% à périmètre constant, dont +4,9% à Berlin. En Rhénanie-du-Nord Westphalie, l’apurement de la poche non core se traduit par une accélération de la croissance organique, à 4,6% contre 3,1% en 2017.
Enfin, les revenus des Hôtels, portés par la bonne dynamique touristique et économique en Europe (RevPar 2018 à +4,6% [4]) et le recentrage sur les grandes métropoles européennes, s’accroissent de 4,2% à périmètre constant sur les hôtels en bail, dont +6,5% sur les loyers variables et +5,6% sur les revenus des hôtels en détenus en murs et fonds.

Hausse de 4,4% des valeurs d’actifs : le succès du positionnement stratégique de Covivio
Le patrimoine à fin 2018 s’élève à 22,8 M^d€ et 15,3 M^d€ Part du Groupe, en hausse de 4,4% à périmètre
constant sur le périmètre stratégique (+4,0% y compris actifs non stratégiques) :

• le résidentiel en Allemagne tire la croissance avec une forte évolution de +11,6% sur un an. Le dynamisme à Berlin se poursuit (+12,4%) et le gain de 9,2% à périmètre constant en Rhénanie-du-Nord Westphalie est le fruit de l’amélioration de la qualité du patrimoine ;
• à +3% à périmètre constant, la valeur du portefeuille d’hôtels bénéficie du renforcement dans les
  métropoles européennes (Madrid : +9,4% ; Berlin : +3,4%) ;
• en Bureaux, les valeurs d’actifs suivent la tendance positive des loyers, avec des progressions de +2,8% à Paris, +2,6% dans les Grandes Métropoles françaises et +1,8% à Milan ;
• avec une création de valeur supérieure à 25% en moyenne, les livraisons d’actifs ont une nouvelle fois activement participé à la croissance organique du patrimoine. L’immeuble Symbiosis à Milan (20 475 m²) affiche par exemple une création de valeur de 27% sur le coût de revient.

Croissance des résultats financiers supérieure aux attentes

• Un bilan sain et renforcé
  Reconnaissant le profil financier solide de Covivio (LTV de 42%, ICR de 5,1x) et la poursuite du renforcement qualitatif du patrimoine, S&P a relevé en juin la perspective de la notation de Covivio à BBB, perspective positive. En 2018, le groupe a poursuivi une gestion active de sa dette, continuant à en réduire le coût, à 1,53% vs 1,87% fin 2017, tout en maintenant la maturité à 6 ans. La dette de Covivio est couverte à près de 80% sur une durée moyenne de 6,9 ans.
  Avec la volonté de consolider sa solidité financière, la société se donne pour nouvel objectif une LTV inférieure à 40%, contre « entre 40% et 45% ».

• Croissance de 4,5% de l’EPRA Earnings par action, supérieure à l’objectif
  La progression de 5,4% du résultat opérationnel et la nouvelle réduction des frais financiers permettent à
  l’EPRA Earnings de gagner de 6,4% sur un an, à 381 M€ Part du Groupe. Par action, l’EPRA Earnings s’élève à 5,08€, soit +4,5%, supérieur à l’objectif de +3% pour l’année. Le bénéfice net ressort quant à lui à 750 M€ Part du Groupe.

• ANR EPRA de 8,3 M^d€ et 99,7€ par action, soit +5,5% sur un an
  Bénéficiant principalement de la croissance des valeurs d’actifs (+403 M€) et de l’augmentation de capital résultant de la fusion avec Beni Stabili (+726 M€), l’ANR EPRA progresse de 17% et 1,2 M^d€, à 8,3 M^d€ (7,6 M^d€ en Triple Net EPRA). Par action, l’ANR EPRA s’établit à 99,7€, soit +5,5% sur un an (91,7€ en Triple Net EPRA soit +6,2%).

Un groupe simplifié et une gouvernance renforcée

• Fusion avec Beni Stabili
  Effective depuis le 31 décembre 2018, la fusion-absorption par Covivio de Beni Stabili, sa filiale italienne, poursuit la transformation du patrimoine en Italie et constitue une étape majeure dans la simplification de l’organisation du groupe. Avec cette fusion, l’ensemble des équipes du groupe sont désormais réunies sous la même bannière et déploient leurs activités en Europe avec la même identité : Covivio.

En prenant en compte l’émission des nouvelles actions, la capitalisation boursière de Covivio s’accroît de 10%, à 7,3 M^d€ [5] et le flottant gagne 16%, à 3,7 M^d€. En deux ans, la taille du flottant de Covivio a ainsi progressé de 40% et représente 50% du capital de la société.

• Renouvellement du mandat du Président et nomination de deux nouveaux administrateurs indépendants
  Covivio proposera à l’assemblée générale du 17 avril 2019 le renouvellement du mandat de Président non exécutif de Jean Laurent. A la présidence du Conseil d’administration depuis 2011, Jean Laurent a activement contribué au succès des orientations stratégiques de Covivio et à la transformation du groupe en un opérateur immobilier de référence en Europe.

Ayant dépassé les 12 années d’ancienneté au-delà desquelles un administrateur perd son statut d’indépendant selon le code AFEP-MEDEF, Bertrand de Feydeau et de Pierre Vaquier seront remplacés par deux nouveaux administrateurs indépendants, Christian Delaire et Olivier Piani. Tout au long de leurs mandats, Bertrand de Feydeau et Pierre Vaquier ont nourri le Conseil d’administration de leur expérience de dirigeants de grands groupes immobiliers et plus particulièrement de leur expertise immobilière unique.

Christian Delaire (ex CEO de Generali Real Estate et d’AEW Europe) et Olivier Piani (ex CEO d’Allianz Real Estate et de GE Capital Real Estate Europe) renforceront notamment les compétences immobilières et internationales du Conseil d’administration.

Répondant aux meilleurs standards de marché, le Conseil d’administration reste ainsi composé de 60% d’administrateurs indépendants et de 40% de femmes.

Une stratégie RSE récompensée
La politique RSE de Covivio, qui mise notamment sur un immobilier responsable et ouvert sur la ville, et une gouvernance exemplaire, est régulièrement reconnue et saluée. Au cours de ces derniers mois, Covivio s’est ainsi vu décerner différents prix, notamment, le « Grand Prix AGEFI 2018 du Gouvernement d’Entreprise » ou
encore le « Grand Prix spécial du jury » lors des Grands Prix de l’Assemblée Générale 2018 et le Grand Prix de la « Meilleure déclaration de performance extra-financière, volet environnemental » par le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire.

Sur l’aspect environnemental, reconnu comme l’une des références mondiales grâce à sa stratégie et ses actions en réponse au changement climatique, Covivio renouvelle sa présence dans la « Climate A List » du CDP, organisation internationale à but non lucratif visant à conduire les marchés vers des modèles économiques durables. Avec cette note, Covivio se place parmi les 22 entreprises françaises figurant sur la liste, tous secteurs et pays confondus et dans le Top 5 des entreprises du secteur de l’immobilier. Covivio a ainsi été récompensée en reconnaissance de ses actions menées au cours de la dernière année de référence, visant à réduire ses émissions et à atténuer les effets du changement climatique.

S’inscrivant dans le scénario -2°C de l’Accord international de Paris de 2015, Covivio a modélisé avec le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) sa trajectoire carbone sur l’ensemble de son patrimoine. Le groupe se donne comme objectif ambitieux de réduire de 1/3 son intensité carbone entre 2010 et 2030. Cette trajectoire s’effectuera notamment via le verdissement du patrimoine, largement favorisé par la politique de développement. A fin 2018, 72% des immeubles de bureaux et hôtels de Covivio bénéficient d’une labélisation (+8 pts sur un an), dont 84% des immeubles de bureaux en France.

Perspectives 2019 : poursuite de la bonne dynamique

• Dividende de 4,60€, en hausse de 2,2% et option de paiement en actions
  Fort des résultats 2018 et s’inscrivant dans une dynamique de croissance pérenne de son dividende, Covivio proposera à l’Assemblée générale du 17 avril 2019 la distribution d’un dividende de 4,60€, en progression de 2,2% sur un an (taux de distribution de 90,6%). En trois ans, le dividende aura ainsi gagné 7%. Sera également proposée l’option de paiement du dividende en actions6, contribuant, avec les cessions, à l’atteinte du nouvel objectif de LTV, tout en donnant les moyens de poursuivre le développement de la société, en particulier via son pipeline de développements. L’ensemble des actionnaires investisseurs institutionnels présents au Conseil d’administration de Covivio (représentant 49% du capital) se sont d’ores et déjà engagés à opter pour le paiement du dividende en actions.

L’accélération du pipeline de développement viendra immobiliser des revenus locatifs dans un premier temps, avant de nourrir la hausse des résultats, en apportant 15% de loyers supplémentaires à partir de 2020. En attendant, Covivio devrait bénéficier en 2019 de la poursuite d’une bonne dynamique locative et de la pertinence de ses choix stratégiques. Covivio se donne ainsi comme objectif une croissance de l’EPRA Earnings 2019 par action supérieure à +3%.